Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Содержание

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: одностороннее и по соглашению

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

В соответствии с законодательными актами расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно с согласия всех участников сделки, в одностороннем порядке или по другим основаниям. Отказаться от соглашения можно до или после регистрации, если имеются особые причины. После процедуры покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец все полученные денежные средства.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры или дома имеет свои особенности. Если стороны смогли прийти к общему решению, то в соответствии со ст. 450 ГК РФ, они заключают об этом соглашение. При расторжении договора по обоюдному согласию участники сделки не обязаны кому-либо объяснять мотивы и причины этого.

Справка! Соглашение заключается в письменной форме, как и договор купли-продажи. Документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Добровольное соглашение об аннулировании сделки можно заключить только в случае, если другие условия не прописаны в договоре или законодательном акте.

В документе указываются следующие сведения:

  • информация об обоих участниках процесса, паспортные данные;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • обязанности продавца и покупателя;
  • порядок и сроки возврата денег и приобретенного имущества;
  • дата и подписи.

Если зарегистрировано право собственности на нового владельца, то понадобится подать заявление для перерегистрации.

Последствия расторжения договора следующие (ст. 453 ГК РФ):

  1. Обязательства сторон прекращаются после подписания соглашения или вынесения судебного решения.
  2. Участники сделки не вправе требовать возврат того, что было ими исполнено до расторжения договора.
  3. При аннулировании соглашения из-за неисполнения одной из сторон договоренностей, вторая может требовать возмещение убытков.

Если участник сделки исполнил свои обязательства полностью или частично, а взамен ничего не получил или условия выполнены неравноценно, то применяются правила возврата вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

До регистрации

До регистрации права перехода собственности продавец и покупатель могут заключить соглашение об отказе от сделки. При этом необходимо подать заявление в Росреестр, если туда уже переданы документы.

После регистрации

Договор расторгается после регистрации перехода права собственности только в том случае, если его действие не прекратилось:

  • объект недвижимости фактически не был передан новому владельцу;
  • покупатель не оплатил сумму, указанную в договоре;
  • участники сделки не в полном объеме исполнили свои обязательства друг перед другом.

Если действие договора завершено и обеими сторонами выполнены все условия, то расторгнуть его не получится. Для того, чтобы вернуть изначальное положение дел, нужно будет заключить новую сделку купли-продажи.

Основания для расторжения

Договор может расторгаться по инициативе покупателя или продавца, если у них имеются для этого существенные основания. Причинами отмены сделки может стать изменение жизненных обстоятельств по независящим от сторон причинам.

продавцом

Сделка может быть расторгнута продавцом во внесудебном порядке по следующим основаниям:

  • в связи с неуплатой части или всей суммы;
  • из-за несвоевременного внесения платежей за объект недвижимости, проданный в рассрочку;
  • при отказе покупателем принимать и оплачивать квартиру.

Продавец не может отказаться от сделки в одностороннем порядке в случае получения более половины стоимости или если это противоречит условиям договора.

покупателем

Односторонний отказ от исполнения соглашения покупателем допускается в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или дом;
  • обнаружены существенные недостатки в объекте недвижимости;
  • недвижимость обременена правами третьих лиц, о чем не было указано в договоре;
  • в квартире проживают жильцы, которые не собираются выселяться.

Если в результате предварительного соглашения продавцу был передан задаток, то он возвращается в двойном размере, когда сделка не исполнена по вине нынешнего собственника квартиры.

В течение какого срока можно расторгнуть?

В законе не предусмотрен срок для расторжения договора купли-продажи. Соглашение может быть признано недействительным через суд. Поэтому срок расторжения напрямую связан со сроком давности судебных исков.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

Гражданин может обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда узнал, что его права или интересы были нарушены.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):

по соглашению сторон;

по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег.

При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора.

Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор – не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Расторжение договора по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.

Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.

Обратите внимание! В связи с коронавирусной инфекцией личный прием граждан нотариусами может быть ограничен в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации в соответствующем регионе (п. 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316).

Шаг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности

До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о госрегистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении (ч. 2, 3 ст. 31 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

Обратите внимание! В 2020 г. предоставление услуг МФЦ, в том числе в части их перечня и организации приема граждан, может быть ограничено. Порядок работы рекомендуется предварительно уточнить. Росреестр также рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. п. 4, 6, 10 Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 N 848; Информация Росреестра).

Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора требование о расторжении договора

Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной.

Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.

Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.

Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и прилагаемые к нему документы

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).

К исковому заявлению нужно приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора;

расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела) с копиями для ответчиков и третьих лиц;

уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;

документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;

документ, подтверждающий уплату госпошлины в установленных порядке и размере, или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.

Размер госпошлины определяется исходя из цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

до 20 000 руб. – 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;

от 20 001 руб. до 100 000 руб. – 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

от 100 001 руб. до 200 000 руб. – 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

свыше 1 000 000 руб. – 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Шаг 3. Подайте исковое заявление и прилагаемые к нему документы в суд

Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подаются в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК РФ).

Если досудебный порядок не был соблюден, суд вынесет определение о возвращении искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение (п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 135 ГПК РФ).

Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления судья рассматривает вопрос о принятии его к производству. О принятии заявления судья выносит определение, на основании которого возбуждается дело. Копии определения направляются лицам, участвующим в деле, не позднее следующего рабочего дня после дня его вынесения (ч. 1, 3 ст. 133 ГПК РФ).

По общему правилу дело рассматривается и разрешается судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).

Срок, на который судебное разбирательство было отложено в целях примирения сторон, не включается в срок рассмотрения дела (ч. 4.1 ст. 154 ГПК РФ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Обратите внимание! В связи с коронавирусной инфекцией работа судов осуществляется с учетом санитарно-эпидемиологической ситуации. Порядок работы рекомендуем предварительно уточнить (п. 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316).

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/advokatsuhovoleg/kak-rastorgnut-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-600be72c10f02c6bc29f3d94

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы – прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kak-annulirovat-sdelku

Соглашение о расторжении договора купли-продажи (скачать образец)

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

 Статья о расторжении договора купли-продажи недвижимости 

 Акт приема-передачи недвижимости (квартиры) 

 Скачать “Соглашение о расторжении договора купли-продажи” 

Соглашение

о расторжении договора купли-продажи

  От«____»_________201__года                                                                                                                                                      

 город ______________________

Я, гражданин Российской Федерации__________Ф.И.О____________________, «__»____________19___ года рождения, ____________, паспорт гражданина РФ серия __________№___________, выдан: ______________________, дата выдачи _____________ г., код подразделения ___________, зарегистрированный по адресу: ___________________, именуемый в дальнейшем «Продавец квартиры»   и

Граждане Российской Федерации _______________      Ф.И.

О,( перечислить всех покупателей) ____________ года рождения,  паспорт гражданина РФ серия _______№_________, выдан: ______________________, дата выдачи________________ года, код подразделения _________, зарегистрированный по адресу :_______________________________________, именуемый «Покупатель квартиры»,  с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

 1. Стороны «Продавец квартиры» и «Покупатель квартиры» пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от «____»___________ года.

Согласно которому,  «Продавец квартиры»  купил квартиру ______ (количество комнат)_________ общей площадью __________________ кв.м., в том числе жилой _________ кв.м., расположенную по адресу:  г. ____________________ дом _____, кв.

_____, зарегистрированный в Управлении Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _______________под №___________     «___»_____201_ года.

2. «Покупатель квартиры» обязуется вернуть недвижимость «Продавцу квартиры», к моменту подписания настоящего соглашения. «Продавец квартиры» обязуется принять данную квартиру, согласно акта, который содержится в приложении к данному соглашению, в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ.

После подписания данного акта и соглашения стороны не будут иметь претензий в отношении объекта купли-продажи, друг к другу.  Также «Продавец квартиры» вернет «Покупателю квартиры» все полученные от него денежные средства, в соответствии с надлежащим образом оформленными финансовыми документами.

3. «Покупатель квартиры» свидетельствует, что до настоящего времени купленная им у  «Продавца квартиры» недвижимость никому другому не подарена, не продана, под арестом (запрещением) не состоит. Об этом сторонам известно из выписки ЕГРПНИ.

4.

«Продавец квартиры» вернет «Покупателю квартиры» полученные от него в счет оплаты за недвижимость сумму в ________________ рублей в течении ________ (______) рабочих дней, после регистрации настоящего Соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по __________________ и получения им Свидетельства о государственной регистрации права на свое имя.

5. Все расходы по оформлению настоящего Соглашения принимает на себя сторона _____________________(Указать продавец или покупатель)___________________________________________________________________.          

Настоящее соглашение подтверждает все достигнутые между сторонами договоренности, в отношении предмета соглашения, а также полностью делает недействительными и отменяет все прочие предложения и обязательства, которые могли быть сделаны или приняты сторонами Соглашения в отношении объекта недвижимости, будь то в устной или письменной форме. Такие договоренности и предложения отменяются вплоть до заключения настоящего Соглашения.

Настоящее Соглашение может быть расторгнуто в установленном законодательством РФ и Гражданским кодексом РФ, порядке. По взаимному согласию или, при наличии разногласий, в судебном порядке. 

Как следует из норм статей 433 и 574 Гражданского кодекса РФ настоящее Соглашение будет считается заключенным после подписания его обеими сторонами и с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии   по___________________________________________________________________________________.

9. «Продавец квартиры» получает обратно свое право собственности на недвижимость в момент государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по __________________ .

10. статей 14, 18, 31, 22, 131, 158, 160, 168, 171, 178, 179, 209, 250, 253, 288, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации сторонам Соглашения разъяснено и известно.

11. Стороны соглашения подтверждают, что являются полностью дееспособными, не состоят под опекой и попечительством, не страдают психическими и нервными заболеваниями, которые могут создать препятствия для осознания сути Соглашения, а так же у них отсутствуют обстоятельства и обязательства, которые вынуждают их заключить данное Соглашение на невыгодных для себя условиях.

12. Данное Соглашение составлено и подписано сторонами в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.  Из которых один будет хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по________________________________________________, а два других будут получены на руки сторонами. 

Подписи сторон

Сторона 1_____________________________________________________________

Сторона 2_____________________________________________________________

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Источник: https://jilishnik.ru/zayavleniya-akty/item/83-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-obrazets-soglasheniya

Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации в 2021 году

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации можно, но с учетом определенных особенностей. Стандартное соглашение о расторжении сделки в данном случае не подойдет, однако выход есть.

Рассмотрим, как расторгнуть договор в мирном или судебном порядке, какие могут быть для этого основания, что делать продавцу и покупателю, какие документы понадобятся при обращении в суд, как избежать длительных судебных разбирательств, и какие могут ожидать трудности в процессе или после оспаривания.

Основания для расторжения договора

Расторгнуть договора купли-продажи (далее – ДКП) можно по взаимному согласию или в судебном порядке. В первом случае придется заключать обратный ДКП на тех же условиях, где покупателем уже будет бывший продавец, а продавцом – новый собственник. После регистрации ДКП считается исполненным, поэтому возможен только такой вариант.

Примечание: оформление обратного ДКП возможно лишь в том случае, если обе стороны согласны на это. К сделке применяются правила купли-продажи, установленные § 1 гл. 30 ГК РФ.

Если же продавец или покупатель не согласны на составление обратного договора, придется обращаться в суд. Расторжение возможно только при наличии оснований, предусмотренных гл. 29 ГК РФ.

Какие могут быть основания:

  1. Неисполнение обязательств продавцом. Например, если он отказывается выселяться из квартиры или аннулировать регистрацию.
  2. Ненадлежащее исполнение обязательств покупателем. Например, если оформлен ДКП с рассрочкой, и новый собственник не выплачивает деньги согласно установленному графику.
  3. Существенное нарушение условий сделки, при котором одна из сторон получает большой ущерб и лишается того, на что можно было бы рассчитывать при заключении ДКП.
  4. Существенное изменений обстоятельств, которые покупатель или продавец не могли предусмотреть при подписании ДКП, и не было возможности их предотвратить.

Сделку можно признать недействительной и по любому из оснований, указанных в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Признание договора недействительным

Расторжение договора и признание недействительным – две разные процедуры. Но обе возможны только через суд, а последствием является возврат имущества продавцу, а денег – покупателю. Собственник меняется на основании решения суда, которое направляется в Росреестр после вступления в законную силу.

Когда сделка может быть признана недействительной:

  • Договор составлен с нарушением действующего законодательства;
  • Договор оформлялся с целью прикрытия другой сделки (притворный), или без цели создания дальнейших правовых последствий (мнимый);
  • Продавец или покупатель до подписания ДКП признаны судом недееспособными. Сделки с их имуществом по закону проводятся только при участии опекунов и органа опеки, от которого требуется разрешение;
  • Отчужденная недвижимость принадлежала несовершеннолетнему. Здесь тоже требуется разрешение органа опеки, взамен ребенку должно быть предоставлено другое имущество, соответствующее всем критериям. Без этого разрешение не выдадут;
  • У проданной недвижимости есть другой собственник, который по закону может на нее претендовать.
  • Договор оформлялся под влиянием заблуждения;
  • В момент подписания ДКП одна из сторон находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
  • К заключению ДКП участник сделки был принужден угрозами и иными насильственными действиями.

Важно! Если продавалась доля в праве собственности, оспорить ДКП может второй собственник, которому продавец не предоставил преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Подать исковое заявление может и супруг продавца, если с него не было взято нотариальное согласие на сделку, а квартира куплена в браке (ст. 35 СК РФ).

Расторжение договора по взаимному согласию

Сам договор с 2013 года в Росреестре не регистрируется, происходит лишь переоформление права собственности. Если регистрация права произведена, нужно заключить обратный ДКП.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Покупатель или продавец договариваются о возврате в прежнее положение: бывший собственник получает недвижимость обратно, а действующий – деньги.
  2. Стороны заключают ДКП. В нем нужно определить порядок оплаты, сроки возврата жилья.
  3. Покупатель и продавец вместе обращаются в МФЦ или напрямую в Росреестр для регистрации права собственности. Уплачивается госпошлина, в ответ сотрудник выдает уведомление о принятии документов с датой готовности новой выписки из ЕГРН.
  4. Регистрация производится в течение 10 календарных дней.

По итогу новый владелец (бывший продавец) получает выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника. Порядок передачи денег стороны определяют самостоятельно, но обычно они возвращаются в момент подписания договора.

Документы

Для сделки сторонам понадобится:

  1. Паспорта.
  2. Три экземпляра нового ДКП.
  3. Документы на квартиру.

Может пригодиться и квитанция об оплате госпошлины для регистратора, но сейчас все данные проверяются работниками учреждений самостоятельно через внутреннюю систему. Лучше все же взять с собой квитанцию, чтобы при необходимости подтвердить оплату.

Госпошлина

За переоформление права собственности уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.

Налоги

Согласно ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ составляет 5 лет. Но при оформлении обратного ДКП на ту же сумму налог не платится. Нужно только предоставить декларацию 3-НДФЛ в ИФНС и предыдущий ДКП, чтобы доказать, что доход от сделки получен не был.

Расторжение договора в судебном порядке

В суд можно обратиться с требованием о расторжении ДКП, взыскании моральной компенсации и судебных расходов. Последнее компенсируется пропорционально части удовлетворенных требований.

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика, а не по адресу расположения недвижимости, т.к. предметом спора является сам договор.

Что нужно сделать:

  1. Составить исковое заявление грамотно и аргументированно, со ссылками на статьи законов.
  2. Отправить копию заявления ответчику и дождаться уведомления о вручении. Оно понадобится для подтверждения отправки, с 2018 года это делают истцы, а не суды.
  3. Подать заявление вместе с остальными документами в суд.
  4. Дождаться принятия материалов к производству, на это уходит до 5 дней. По результатам судья выносит определение, сторонам отправляются извещения.
  5. Получить извещение с указанием даты и места заседания.
  6. Прийти на заседание. Сначала проводится предварительное слушание, где уточняются исковые требования, запрашиваются дополнительные документы.
  7. Участвовать в основных разбирательствах. Сторонам дается право аргументировать свои позиции, привлекать свидетелей, подавать ходатайства и возражения.
  8. Получить судебное решение. Всем участникам производства его удостоверенная копия выдается в течение 5 дней после принятия в окончательной форме.

Когда решение вступит в силу, суд сам направит его копию в Росреестр для перерегистрации права собственности на истца, если его требования удовлетворены. Ему нужно прийти со своей копией и паспортом, и получить новую выписку из ЕГРН.

Скачать образец искового заявления

Сроки

Срок исковой давности составляет три года с момента регистрации права собственности по оспариваемому ДКП. Само дело рассматривается и разрешается в течение двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ), но срок может быть продлен при наличии оснований для приостановления производства (ст. 215 ГПК РФ).

Судебная практика

Чаще всего ДКП оспаривают продавцы, которые продали недвижимость в рассрочку или с отсрочкой платежа, но не получили денег.

Пример:

Истица обратилась в суд с требованием о расторжении ДКП и возврате денег, уплаченных за квартиру – 1 800 000 руб. Между ней и ответчиком был заключен договор, во время осмотра жилплощади недостатков выявлено не было.

Через несколько недель после переезда истица обнаружила дефекты, обратилась за помощью к экспертам. Они установили, что несущая способность стен снижена, общий износ составляет 60%, есть неровности и другие повреждения.

Ремонт обойдется минимум в 2 000 000 руб.

Ответчик требования не признал, подал возражение. Он пояснил, что при оформлении ДКП истица была оповещена о недостатках. Подтвердить это он ничем не смог, акт приема-передачи не составлялся.

Рассмотрев дело, суд удовлетворил исковые требования, обосновав это тем, что истица в результате сделки получила существенный ущерб, несопоставимый с тем, на что она могла бы рассчитывать при заключении ДКП.

Вот еще несколько примеров реальных дел и решений по ним:

Возможные трудности

Если продавец решает оспорить сделку и вернуть недвижимость, он может столкнуться с отказом в выселении даже при наличии судебного решения. У покупателей тоже бывают проблемы: например, если бывший собственник уже потратил вырученные деньги. Суд может их взыскать, но, скорее всего, средства будут выплачиваться частями.

Если вам нужна помощь, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим юристам. Они внимательно изучат ваше дело и расскажут о самых оптимальных вариантах решения трудностей. Для этого достаточно подробно описать проблему в онлайн-форме или рассказать о ней по телефону.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.