Сделка не состоялась по вине покупателя

Содержание

���� ���� ������������������, ������ �������������� ����������, �������� �������������� ���� ��������������������

Сделка не состоялась по вине покупателя

���������������������� ���� ���������� ������������������ �� �������������������������� �������������� ���������������� �������������� ���� ������������������ ������ ������������. ������ ���������������� �� ������������ �������������� ������������������������ ��������������, ������, ������������������, ������������������ ����������������.

���������������� �� ����������������-������������������������ �������� ���������������� �������������������� ������ ����������������������, ������ �������������������������� ���������� ���� “����������”, ������������������ ������������������������������ �������������� ����������-�������������� �� ������������ ���������� ���������� �� �������� ������������. �� �������� �� ���������� �������������� ���� ��������������������? ���������������� �� ������������������ ��������������, ������ �������������������� ���������������� ��������������������, – ������������ �������������������������������� �������� ������������.

�������������� ���������������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� �� ������, ������, ��������, ���������� �� ���� ������������������ ���������� �������������� ������������ �������������������� ���������� ���� ���������������������������� ������������������������, ���������� ������������ ������������ ������������������ �� �������������� ����������������������.

�� ���������� ������������ �� 2016 �������� �� ������������������ ������ ������������������ ������������ ���������������������� �� ���������� �� ������������ �������������������� �� ���������������� ����������.

�� �������� ���������� – ���������� 162 ������������ ���������������� – �������������� “���������������������������� ����������������������”.

���������� ��������, ���������� ���������������� ������ �� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ���������������� �� �������������� �������� ������. ���������� �������������������� ������������ 82 ���������� ����������������.

�������������� �������� ������������. �������� ������������������ ���������� ������������ ���������� ������������ �������� �� ������ ������������������������. ���������������� �� �������������������� ������������������ ������������������������������ ��������������.

�� �������� ���������������� �������� ��������������, ������ ���������������� �������������� ���� �������� �������������������������� ������������������ ���������������������� �������������� ����������-�������������� �� �������������� �������� �� �������������� �������������������� �������������������������������� ����������������.

“���� �������������������� ���������������� ���� �������� ������������������������” ���������� ���������������� ������������������ ���������� 162 ������������ ����������������.

���� �������������� ���������� ������ �� ���� ��������������������, ������������������������������ �������������� ������������������ �������� ����������������, ������������ ���������� ���������������� ���� ������������.

�� ������������������ �������� ������������ ������ �� ���� �������������������� ���������� �������� ���������� �������������������� ������������ ���������������� ������������: �������� �������������� ���������������� (������ ��������) ���� ������������ �������������������� ������������.

�� ����������, ������������ �������� �������� ������������������ ������������, �� ������������ ���������� ��������������. ���� ������ �������������� �������������������� ������������������������������ �������������������� ������������������������.

������������������ ������ �� ���������� ���������������� ��������������������, ������������, ���������� �������������������� ������������������ ���������������� ���������� ��������������������.

���������������� �� ���������� ���������������� ���� �������������������� �� ���������� ������������ �� �������� – �� ������������������ ������ ����.

������ �������� ����������������������, �������������� �� ���������������� ������ ���������������� ���� ���������� �� ���������������� ������������ ��������������.

���� ������������ �������������������� ��������, �������������� �������� “������������������ ������������������”.

���� �������������������� �������� ����������, ������ ������������������������������ �������������� ����������-�������������� �������������� ������������������ ������ �� 2010 ��������.

�� �� �������������� 2011 �������� ������������ �������� ������������������ ���������������� ��������������. ���������� �������� ���� �������������� �������������� �� 192 ������������ ����������������.

���� �������������������������������� ���������������� �������������������� ���������������� ����������, �������������������������� 162 �������������� ����������������.

������������ ������������������ ������������: ������ �������������������������� ���� �������������������������������� ���������������� ���� ������������������ �� ���������������� �������������� ������ �� ���� ����������������, ���� ���������� �������� ��������������.

������������������, ���������������� ���������������� ���� “���������������������� ������������ ������������������ ��������������������”, ������������������: ������ ������������������ ���������� ������ �� 2016 ��������, �������������� ������ ���������������� �������� ������������ ���� ������ �������������������� ��������.

���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� ��������������, ������ �� ������������ ������������������ ���� ����������������.

�� ������ ������������.

���� ������������������������ �������������� (������������ 1102), �������� �������������� ������ ���������������� ���������� ������ ������������ ���������������� ������������������ ���� �������� �������������� ����������������, ���������������� �������������� ����������������������, ���� ������ ������������������ “�������������������������� ��������������������������”. �� ������ �������� ��������������. ���� �������������������� �������� ����������, ������ ���������������������� ���� �������������������������������� ���������������� ������������ – ������ ��������������.

�� ������������ 308 ������������������������ �������������� ������������������, ������ ���������������� “�������������������� ���������������� ����������, �������������������� ���������� ���� �������������������������������� ������������ �� �������� �������������������������� ���� ���� ���������������� ���������������� �� ������ ���������������������������� �������������������� ���������������� �� ���������������������� ������ ��������������������”.

�� ������������������ ������������ ������������������������ �������������� (381) ��������������, ������ ������ ���������������������� ������������������������ ���� ������������ �������������������� ���������������� ���� �������������������� ������������ ������ �������� ������ �������������������� ������������������ (������������ 416) �������������� �������� ��������������. �� ������ �������� ���� ������������������������ ���������������� ������������������������ ��������������, ������������ ��������������, ���� ���� ���������������� �� ��������, �������� ������ ��������. ���� �� ������ ������������, ���������� ���� ������������������������ ���������������� ������������������������ ��������������, �������������������� ��������������, ������ �������������� ������ �������������� �� �������������� ��������������. ������ ���� �������������� �� �� ������ ����������������, �������������� �������������� ������������������.

�������� ������������ ���� �������������������� ���� �������� ��������������������, ���� �������������� ������ ���� ������������

���� ������������ �������������������� �������� ����, �������������� ��������, �������������� �������������������������� ��������, ������������ �������� ��������������������, ������ ���������� ������������������������������ ���� ����, ������ ���������������� �������������� ����������-�������������� ���� ������ ���������������� �� ���������������������� ��������. ������������-���� ���������� ���� �������������� ���� ������������������, ���� ������������������ ��������.

���������� ����������, �������� ������������ �� �������������������������� ������������������ �� ������������������ ������������ ���� �������� ������������ �������������� �� ������������������������������ ����������������, ������ ���������������� �������������� ���� ������������������ ���� �������� ��������������������.

���������������� ���������� ������ �� 2011 �������� ���������������� �������������������� ���������������������� �� ������, ������ �������������������� ������������������ ���������������� ��������������.

���� �������������������� ���� ������������ ���� ������ ���� ������������������������, ���� ������������������ ���������������������� ������������������������������ ��������������.

�� ���������� �������� �� ���������������� ������������ ���������� ������������������������.

Источник: https://rg.ru/2018/11/05/vs-rf-raziasnil-kak-vernut-zalog-esli-pokupka-ne-sostoialas.html

Аванс за квартиру — чем отличается от задатка, можно ли вернуть, если передумали покупать?

Сделка не состоялась по вине покупателя

При покупке квартиры от вас могут потребовать внести определенный денежный взнос в качестве предоплаты. После ознакомления с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверки паспортов собственников необходимо составить предварительный договор. В нем прописываются все условия покупки квартиры, из которых основными являются цена и порядок расчетов.

После составления договора необходимо внести предоплату в качестве гарантий выполнения договорных условий и подтверждения серьезности ваших намерений. Это может быть аванс или задаток.

Аванс и Задаток – это определенная денежная сумма, которую вносит покупатель собственнику жилья в счет оплаты за покупаемый объект. Документы составляются в письменной форме на бумаге и служат дополнением к предварительному договору.

  • Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.
  • Задаток – это определенные финансовые обязательства участников сделки. В случае срыва сделки виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ).

Важно! Разница между авансом и задатком только в финансовых последствиях. Если аванс может принять на себя агентство недвижимости, то задаток только собственник квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Понятие аванса и задатка. В чем отличие между авансом от задатка рассмотрено в данном видео:

Основная причина возникновения проблем с возвращением аванса

При определенных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры может не состояться, даже после заключения предварительного договора и внесения аванса. В этом случае вся денежная сумма возвращается покупателю независимо от причин по которой она не состоялась.

Если продавец передумал продавать квартиру, то он возвращает всю сумму покупателю. При этом он не обязан объяснять причину своего отказа от покупки. Однако, продавец может отказать и в возврате аванса, мотивируя это тем, что он внес эту сумму в качестве предоплаты за другую квартиру.

Если по-хорошему договориться не удается, то необходимо написать в судебные органы исковое заявление с требованием возврата всей суммы аванса, оформленного по образцу. В этом случае вы можете рассчитывать на итоговый успех и решение суда будет в вашу пользу.

Аванс – это намерение о покупке, а не обязательство. Вы не обязаны покупать объект недвижимости, если передумали или у вас возникли другие причины отказаться от приобретения данной квартиры.

Возвращение при срыве сделки покупателем

Если сделка не состоялась по вашей вине и вы хотите вернуть авансовый платеж, то обращаетесь с просьбой о возврате к собственнику квартиры. Продавец возвращает деньги в добровольном порядке, и все предварительные договоренности и соглашения разрываются. В этом случае каждый участник остается при своих интересах.

Однако продавец может не возвращать аванс и не выдавать документы, мотивируя это тем, что раз вы внесли деньги, то обязаны купить квартиру. В этом случае необходимо направить письменное уведомление с просьбой вернуть аванс.

Если это не помогает, то составляется исковое заявление в судебные органы по месту своей регистрации или регистрации собственника квартиры. К заявлению прикладываются копии всех документов:

  • предварительный договор;
  • договор аванса;
  • расписка;
  • уведомление или отметка о вручении данного требования.

Справка: Вся документация подается в трех экземплярах. Один направляется в суд, другой остается у истца, а третий передается ответчику.

Бывают ситуации, когда продавец намеренно включает пункт о невозврате аванса в случае отказа от покупки квартиры. Фишка такого договора в том, что обязательства накладываются только на покупателя, а собственник не несет ответственности за срыв сделки. Если вы обращаетесь в суд, то в этом случае можете проиграть дело, так как сами подписались под соглашением.

Также можно потребовать денежную компенсацию за несвоевременный возврат аванса (статья 381). Обычно такие требования прописываются в предварительном договоре. Судебные разбирательства могут длиться не одно заседание и все судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону.

Как вернуть у риэлтора или агентства недвижимости?

Если собственник квартиры проживает в другом городе, то он может поручить заниматься продажей объекта агентству недвижимости. При этом он заключает с ним договор об оказании посреднических услуг, предоставляет копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилое помещение.

В этом случае вы будете иметь дело с риэлторами, которые составят предварительный договор и договор аванса. После подписания, вносится определенная денежная сумма в качестве предоплаты и директор агентства берет ее под расписку на временное хранение.

Внимание! Агентство недвижимости может заключить с вами только предварительный договор и оформить предоплату в виде аванса. Задаток может получить только собственник квартиры или агентство на основании нотариальной доверенности.

Риэлтор постарается включить в предварительный договор пункт о невозврате всей денежной суммы (аванса) в случае отказа от покупки квартиры. Он заранее предупредит вас об этом, так как ему не нужны последующие разбирательства, которые могут отразиться на репутации. Подписывая данный договор, вы соглашаетесь с тем, что в случае отказа от покупки квартиры авансовый платеж остается у агентства.

При подписании такого соглашения агентство недвижимости не несет ответственности за срыв сделки и в случае отказа собственника продавать квартиру вернет вам всю сумму. При отказе нужно написать претензию.

Тем не менее, если вы передумали покупать квартиру и хотели бы вернуть внесенную сумму, то можете обратиться с исковым заявлением в суд. Авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

  1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В этом случае вы можете рассчитывать на положительный исход дела, но лучше заранее все обдумать, прежде чем подписывать документы и вносить деньги.

Можете ли вы вернуть по расписке?

Если покупкой квартирой вы занимаетесь самостоятельно и не хотите иметь дело с риэлторами, то составить грамотно предварительный договор и авансовый платеж вы не сможете. В этом случае все договоренности и внесение предоплаты можно оформить по расписке. В ней указываются:

  1. данные участников сделки;
  2. данные об объекте (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер);
  3. стоимость;
  4. вносимая сумма.

После составления расписки собственник ставит свою подпись, тем самым подтверждая, что он получил определенную денежную сумму. У вас на руках остается расписка, а у продавца деньги.

Внесение аванса по расписке не накладывает на участников сделки материальных обязательств. Расписка пишется от руки собственником квартиры и является аналогом авансового платежа. Если он передумал продавать квартиру, то возвращает всю денежную сумму.

Покупатель также может отказаться от приобретения недвижимости и потребовать вернуть всю сумму. В этом случае собственник возвращает вам деньги в обмен на расписку. Если продавец отказывается вернуть деньги, то процедура возврата аналогична при внесении аванса.

Исковое заявление о возврате

Если сделка не состоялась, то можно потребовать возвращения аванса в полном объеме. В случае отказа необходимо направить требование возврата телеграммой или письмом с уведомлением. После чего составить исковое заявление в суд по месту прописки и приложить копии документов на основании которых затребован возврат денежной суммы, а именно:

  • копию паспорта истца (лицевая сторона и прописка);
  • предварительный договор и авансовый платеж (копии);
  • расписка в получении денег (копия);
  • уведомление письмом или телеграммой;
  • исковое заявление (копия);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (копия).

В образце искового заявления о возврате указывается:

  1. наименование суда, в который вы обращаетесь;
  2. сведения об истце и ответчике;
  3. детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
  4. предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
  5. сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).

Справка: Если в договоре не прописывались штрафные санкции, то при правильном составлении иска вам возвратят авансовый платеж, возместят все подтвержденные расходы. Также вы можете потребовать возмещение морального ущерба.

Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.

Аванс не возвращается в том случае, если в договоре прописываются условия, при которых он остается у продавца (штраф, моральный ущерб при отказе от покупки и т.д.), нет — в остальных.

Тем не менее авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Предоплата не возвращается, если она оформлена задатком. В этом случае, если сделка срывается по вашей вине, то вернуть денежные средства вы не сможете (статья 381 п.2 ГК РФ). Можно оформить претензию на возврат по образцу.

При подписании договоров будьте внимательны и обращайте внимание на условия сделки. Если вы ни разу не сталкивались с покупкой квартиры и оформлением документов, то обратитесь к риэлтору или юристу. Он проконсультирует вас, поможет составить необходимые документы и доведет до регистрационной палаты.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/vozvrat-avansa.html

В чем отличие аванса от задатка и что можно вернуть в случае отказа от покупки недвижимости

Сделка не состоялась по вине покупателя

При покупке квартиры продавец может потребовать задаток: процент от суммы сделки, подтверждающий намерение о покупке. Но сделка может по разным причинам не состояться, — по вине продавца или покупателя — а задаток возвращается не всегда. АиФ.ru поговорил с юристом Натаном Будовницем о том, чем задаток отличается от аванса, а также в каких случаях его можно вернуть, а в каких — нет.

Чем задаток за квартиру отличается от аванса?

Как объясняет Натан Будовниц, любая сумма считается по умолчанию авансом, если между сторонами не было заключено соглашение о задатке. И аванс, и задаток — это сумма, которая является своего рода обеспечением сделки. Разница в том, что аванс, если сделка не состоялась, возвращается всегда, а задаток — только при определенных условиях.

«В законе сказано, что все является авансом, если только в договоре прямо не прописано, что это задаток. Когда вносится аванс, то он возвращается вне зависимости от того, кто виноват в том, что сделка не состоялась. С задатком условия другие. Он под собой подразумевает некую ответственность, возлагаемую на то лицо, которое виновато в срыве сделки»,— поясняет Будовниц.

Когда можно вернуть задаток, а когда — нет?

По словам юриста, задаток возвращается, в случае если сделка не состоялась по вине продавца квартиры (например, если тот не предоставил в срок необходимые документы).

«Если, например, человек получил задаток и по его вине сделка не состоялась, — он передумал, не предоставил какие-то важные документы, из-за которых сделка не может состояться в срок, который установлен соглашением о задатке, или вообще стороны не могут ее совершить — то он должен этот задаток вернуть в двойном размере. А если сделка не состоялась по вине человека, который задаток передавал, то эта сумма ему не возвращается», — поясняет Будовниц. То есть если покупатель просто передумал приобретать недвижимость, то задаток остается у продавца.

А если в процессе сделки выясняются подробности, о которых покупатель не знал?

Если, допустим, в ходе покупки квартиры выясняется, что в жилье остались зарегистрированные жильцы, то, по словам Будовница, это не является препятствием для сделки. «Но это может быть условием, на которое не захочет пойти покупатель.

И если выяснится, что на этапе заключения соглашения продавец обманул или не обеспечил то, что он обещал обеспечить (чтобы все снялись с учета и так далее), то этот факт будет являться причиной, из-за которой сделка не может состояться. Тогда можно будет признать, что виноват продавец квартиры. Здесь уже большая перспектива спора.

Как правило, тот, кто взял задаток, не хочет его возвращать, тем более в двойном размере, а тот, кто передал, понятное дело, хочет его вернуть», — говорит юрист.

Он добавляет, что в этом случае стороны могут попытаться решить проблему добровольно. Например, продлить соглашение о задатке, договориться между собой, что задаток будет возвращен не в двойном размере, а в одинарном, и пр. «Если же покупатель требует вернуть задаток в двойном размере, а продавец отказывается, то правовой способ решения проблемы — только через суд» , — заключает юрист.

Можно ли вернуть задаток, если банк отказал в кредите?

Составляя договор о задатке, стороны должны прописать в нем все возможные условия — в частности, касающиеся получения банковского кредита. И, соответственно, будет возвращен задаток или нет в случае отказа банка, зависит от того, что указано в договоре.

«Если стороны в договоре отметят, что это является причиной, по которой задаток удерживается, тогда он будет удержан. Потому что, в принципе, если это никак не будет обусловлено, прямой вины самого покупателя в том, что ему банк отказал, нет.

Но при этом косвенно сделка сорвалась по его вине: он не обратился в другой банк, не обеспечил получение денег. В конце концов, продавцу не так важно, где покупатель будет брать деньги: в одном банке или другом.

Если стороны подумали обо всех возможных случаях, то они должны указать эту ситуацию в договоре о задатке», — объясняет эксперт.

Можно ли вернуть деньги, если договора не было?

Если соглашения о задатке между сторонами нет, внесенная сумма будет считаться авансом. Но в этом случае обязательно должна быть хотя бы расписка о даче и получении денежных средств. Если никакого документального подтверждения нет, деньги вернуть не удастся.

«Люди могут не подписать юридически грамотное соглашение, но хотя бы расписку написать можно. Если расписка в передаче денег будет отсутствовать, то тогда покупатель вообще не сможет доказать, что он эти деньги передавал хотя бы в качестве аванса.

Есть и еще один ключевой момент: задаток — это сумма, которая передается в качестве подтверждения заключения договора и обеспечения его исполнения. Если договора как такового нет, то этот задаток представляет собой весьма спорные условия.

То есть между сторонами хотя бы должен быть заключен некий предварительный договор купли-продажи», — говорит Натан Будовниц.

Источник: https://zen.yandex.com/media/proned/v-chem-otlichie-avansa-ot-zadatka-i-chto-mojno-vernut-v-sluchae-otkaza-ot-pokupki-nedvijimosti-5d2d464fc7e50c00ae66256b

Сделки с недвижимостью: из-за чего могут сорваться договоренности?

Сделка не состоялась по вине покупателя

Продавец квартиры хочет получить деньги, покупатель – жилье.

Вроде бы все просто, однако, как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», нередко сделки срываются в самый последний момент.

Вопреки устоявшемуся мнению, даже аванс или задаток не являются подтверждением серьезности намерений покупателя, а инструментов воздействия на внезапно изменившего решение продавца еще меньше.

Болезни, промзоны и злые банки

Отказ продавца и покупателя от сделки может произойти на любом ее этапе, но больше всего сложностей возникает, когда одна из сторон «передумала» на поздних стадиях. По словам адвоката коллегии «Правовая защита» Артема Сидорова, чаще люди отказываются после подписания соглашения о задатке или авансе, но иногда это случается и после заключения договора купли-продажи до оплаты.

Из объективных причин наиболее распространенная – отказ банка от предоставления ипотеки.

По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, покупатель может пересмотреть свое решение, если, например, вскрылся дефект, о котором продавец умолчал.

Кроме того, недостатки могут обнаружиться после прогулки по окрестностям района, если покупатель обнаружил неподалеку, например, промзону.

Также причиной отказа может стать болезнь или несчастный случай. «В моей практике была сделка между пожилыми продавцом и покупателем. Уже после подписания договора покупатель попал в больницу, – рассказывает частный риелтор Светлана Барченкова. – Но, как правило, в таких случаях сделка не отменяется, а просто переносится. Так произошло и в приведенном примере».

Эмоции и погоня за двумя зайцами

По подсчетам риелторского агентства «Мегаполис-Сервис», больше половины отказов происходит из-за семейных разногласий, особенно часто эта проблема всплывает в многоходовых альтернативных сделках, в которых разъезжаются сразу несколько человек из разных поколений семьи.

Зачастую люди просто не знают, чего хотят. «Они просматривают множество вариантов, даже вносят аванс нескольким продавцам, – рассказывает Светлана Барченкова. – Иногда бывает, что риелтор, обслуживающий такого покупателя, сразу честно заявляет о таком поведении: бронирует много квартир, при этом нельзя предсказать, на чем в итоге он остановит выбор».

До кризиса, когда цены росли, а условия диктовали продавцы, они порой вели себя не очень красиво: отказывались от сделки из-за того, что нашли нового покупателя, который «перебил» цену.

«В моей практике был случай, когда хозяйка квартиры хотела получить деньги строго в евро, – вспоминает риелтор. – Покупатели пошли ей навстречу, поменяли деньги, что не так быстро и просто сделать, когда речь идет о столь крупных суммах.

Однако, когда евро уже были в банковской ячейке и шла регистрация сделки (то есть до получения покупателями права собственности), курс евро начал падать. Хозяйка приостановила регистрацию сделки и заставила покупателей менять валюту обратно на рубли».

Правда, как отмечает эксперт, сейчас такого почти не случается, так как продавцы борются за каждого покупателя и боятся его потерять.

Иногда сделка может сорваться из-за невнимательности к документам. Светлана Барченкова вспоминает очень сложную сделку с длинной цепочкой, конечным звеном в которой был человек, который продавал квартиру и хотел получить за нее просто деньги (остальные меняли жилье на новое).

Из-за многоходовости сделки, в которой было восемь участников, получилось так, что были открыты четыре ячейки, в каждой из которых лежали деньги нескольких участников. Однако в одном из звеньев этой цепи произошла ошибка. «Изначально одну из квартир хотели купить совместно муж с женой, но в итоге решили оформить квартиру только на мужа.

А в условиях доступа к ячейкам был перечень документов, в котором были упомянуты и муж, и жена. То есть человек продал свою квартиру, новые владельцы получили право собственности, а человек не мог «достать» эти деньги из ячейки, – рассказывает риелтор.

– По условиям банка, в случае неполного пакета документов вскрыть ячейку получатель денег мог только в присутствии всех, кто закладывал туда деньги. В этом случае все разрешилось благополучно – уже на следующий день все участники сделки приехали в банк, и человек смог извлечь оттуда свои 19 млн рублей».

Сентиментальный отказ

Иногда продавцы меняют решение из-за эмоциональной привязанности к дому. Преподаватель музыки Екатерина Самойлова поделилась историей о том, как в 2011 г. ее родители собирались продать квартиру на Ленинском проспекте, чтобы купить жилье в Зеленограде.

«Они таким образом хотели сохранить московскую прописку и, соответственно, надбавку к пенсии, а на «лишние» деньги планировали купить дачу.

Там хорошая двушка в «сталинке», дорогой район, поэтому квартиру продавали за 10 млн рублей, а новую в Зеленограде можно было купить за 4-5 млн рублей.

Покупателя искали три месяца, в итоге после небольшого торга пришли к договоренности с семейной парой, которая улучшала свои жилищные условия с помощью ипотеки.

Однако уже после того, как покупатели внесли аванс, родители просто не смогли. Эта квартира досталась еще моим дедушке с бабушкой, т.к. они были из научной среды.

Моя мама родилась в этой квартире, ее детство прошло в этом просторном зеленом дворе, у них были дружеские отношения со многими соседями, с некоторыми из них мама знакома еще с детского сада. Вот из-за таких сентиментальных соображений и отказались.

При этом они очень переживали, что «обманули» покупателей, которые в тот момент уже получали одобрение ипотеки от банка.

Но я убедила их, что раз им так тяжело расстаться с родным домом, то оно того не стоит. Тем более я и сама, хоть уже семь лет не живу там, очень люблю родительскую квартиру – ведь я тоже там выросла.

Поскольку родители очень переживали из-за договоренности с покупателями, я взяла на себя некоторую материальную компенсацию. Аванс составлял 50 000 рублей, я добавила еще столько же, хотя формально это был именно аванс, а не задаток, и мы не обязаны были это делать.

Покупатели, конечно, все равно расстроились, но в целом отнеслись с пониманием и отреагировали спокойно».

Аванс не задаток

Чтобы убедиться в серьезности намерений покупателей, продавцы обычно берут аванс или задаток. Это два совершенно разных термина.

«Если сумма внесена в качестве задатка и сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца, а если по вине продавца – подлежит возврату в двойном размере, – рассказывает адвокат Артем Сидоров.

– Если в договоре сумма указана как «аванс», то такая сумма подлежит возврату. Но в каждом конкретном случае нужно изучать соглашение о задатке (авансе) и знать все обстоятельства отказа».

Чаще всего при взимании аванса в договоре прописывается, что он может быть возвращен покупателю только при определенных условиях, например, при отказе банка от предоставления ипотеки, обнаружении скрытых дефектов квартиры, недееспособных собственников и т.п.

Сумма аванса или задатка устанавливается по договоренности, но обычно зависит от стоимости квартиры. Если речь идет о сделке в сегменте эконом, обычно достаточно 20 000 – 30 000 рублей.

В элитном сегменте сумма обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры (чаще всего 3-5%), счет идет на сотни тысяч рублей. «Однако в моей практике был случай, когда покупалась дорогая квартира в Кунцево, – рассказывает Светлана Барченкова.

– Заранее сумма аванса не обсуждалась, и мои клиенты принесли на встречу с продавцом 20 000 рублей. Когда продавец услышал эту сумму, он округлил глаза, мол, я столько в продуктовом магазине трачу за раз, это вообще не деньги, и требовал аванс в 300 000 руб.

Однако мне удалось его убедить, что главное не сумма, а подтверждение серьезности намерений, и он согласился взять предложенный покупателями аванс».

Однако порой аванс не дает никаких гарантий. «Мы продавали квартиру, покупатель внес аванс 40 000 рублей и пропал, – поделился программист Дмитрий Завьялов. – Просто перестал отвечать на звонки – причем не только наши, но даже собственного риелтора.

Мы уже начали беспокоиться, не случилось ли с ним беды, ждали две недели.

В итоге риелтор покупателя выяснил, что произошло: оказывается, он просто нашел другую квартиру, оформил сделку через другое агентство недвижимости и не счел нужным об этом кому-то сообщить».

Кто не успел, тот опоздал

В соглашении об авансе или задатке обычно прописывается срок, в течение которого покупатель должен оплатить полную стоимость квартиры. Срыв этого срока – еще одна причина, по которой сделка может не состояться.

«Мы с мужем разъезжались с родителями – из «трешки» в две «однушки». Хотели обойтись без ипотеки, поэтому не могли «демпинговать», установив цену ниже рынка для быстрой продажи, – рассказывает бухгалтер Ольга Тришина. – Нашли подходящие варианты, хозяева обеих квартир не возражали против того, что у нас это альтернативная сделка.

Однако и те, и другие поставили срок в два месяца. После двух месяцев покупателей для нашей квартиры мы так и не нашли. Хозяева одной из присмотренных квартир согласились подождать, а хозяин другой квартиры ждать не стал. Наученные горьким опытом, мы решили новый вариант присматривать уже после того, как найдем покупателя.

Это заняло еще 23 дня, но в итоге мы все же разъехались».

По суду

Если одна из сторон отказалась от своих обязательство уже после подписания договора, согласно Гражданскому кодексу, сделка все равно может быть проведена по решению суда. Правда, по словам Светланы Барченковой, это очень редкий случай, чаще всего продавец с покупателем все же находят способ разойтись полюбовно.

Как пояснил адвокат Артем Сидоров, если договор подписан сторонами, но одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, то возможно подать иск в суд. Адвокат подтверждает слова риелтора о том, что это происходит очень редко. Однако если дело все же доходит до суда, то, как правило, иск удовлетворяется.

В практике Артема Сидорова был случай, когда покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом денежные расчеты проводились по аккредитиву (именная ценная бумага, в которой содержатся распоряжение одного банка другому об уплате определенной суммы продавцу). «Покупатель внес деньги на аккредитив, но продавец отказался от регистрации договора.

Покупатель подал в суд иск о регистрации договора купли-продажи, который был удовлетворен. Следует отметить, что, согласно последним изменениям в ГК, регистрация договора купли-продажи отменена и теперь договор считается заключенным с момента подписания, а иск нужно подавать о регистрации перехода права собственности».

Отказ от сделки – это потеря времени, денег и хороших вариантов как для продавцов, так и для покупателей. К особенно крупным проблемам пересмотр решения о продаже или покупке квартиры, по мнению специалистов www.irn.ru, может привести в случае с многоходовыми альтернативными сделками – ведь он рушит всю цепочку.

Однако инструмента, гарантирующего исполнение обязательств, пока нет ни у продавцов, ни у покупателей.

Источник: https://www.irn.ru/articles/36292.html

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Сделка не состоялась по вине покупателя

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.

В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.

Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие.

Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства.

Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор.

Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки.

Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк.

Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить.

В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Источник: https://spbguru.ru/advice/1890-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки

Сделка не состоялась по вине покупателя

При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.

В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.

Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.

Когда необходимо внесение задатка

Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.

Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.

Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.

Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами.

В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.

Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка.

Форма соглашения о задатке»

Разница между авансом и задатком

Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.

В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.

Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.

Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.

Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»

Условия возврата

Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:

  • письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
  • сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
  • продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
  • обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
  • условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.

Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.

Возврат вдвойне

Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере.

Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража.

Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.

Покупка квартиры: особенности возврата

Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.

Какие гарантии даёт расписка

Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:

  • паспортные данные и адреса участников;
  • точное описание объекта договора купли-продажи;
  • сумма: цифрами и прописью;
  • сроки для завершения сделки;
  • подписи заинтересованных лиц.

Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:

  • в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
  • отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.

Задаток и предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.

В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.

Возврат задатка на аукционах

Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:

  • всем участвовавшим, но проигравшим торги;
  • организаторы отменили аукцион.

Невозможность возврата

Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.

Судебная практика

Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика.

Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке.

Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.

Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры

Источник: https://pravoznayka.ru/vozvrat/vozvrat-zadatka-pri-otkaze-pokupatelya-ot-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть