Право арендатора на повышенную защиту

Содержание

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя в российской правовой системе

Право арендатора на повышенную защиту


В статье предпринята попытка проанализировать особенности защиты прав арендодатора и арендодателя. В частности, анализируются такие способы защиты прав сторон договора аренды как возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов, отказ от договора и другие.

Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов.

the article attempts to analyze the features of protection of the rights of the lessor and lessor. In particular, such ways of protecting the rights of the parties to the lease agreement are analyzed, such as compensation for damages, recovery of penalties, collection of interest, renunciation of the contract, and others.

Keywords: lease agreement, landlord, tenant, compensation of losses, collection of penalties, collection of interest.

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами [5, с. 626].

Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. Эта особенность обусловливает постановку вопроса, который достаточно часто возникает как на практике, так и в теории: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?

Как отмечалось выше, ученые-цивилисты предпочитают делить способы гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимое имущество на две группы: вещно-правовые, которые применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника и обязательственно-правовые, используемые тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь [9, с. 52–53].

Отечественное гражданское право закрепляет два основных вещно- правовых иска: виндикационный (об истребовании вещи управомоченным лицом от ее фактического, незаконного владельца) и негаторный (об устранении нарушений вещного права, препятствующих использованию вещи ее законным владельцем, но не лишающих его владения вещью). К обязательственно-правовым способам защиты права собственности на недвижимое имущество относятся иск о применении последствий недействительности сделки, иск о признании сделки недействительной, иск об отобрании вещи, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество [12, с. 201]. Также защита права собственности на недвижимое имущество может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, путем оспаривания действий органов государственной власти, а также посредством возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права собственности. Хотелось бы акцентировать внимание на том, что «в практике возможно применение только тех способов гражданско-правовой защиты, которые прямо предусмотрены в российском законодательстве, в частности в ст. 12 ГК РФ или в иных законах» [3]. Особенности некоторых способов защиты права собственности не получили еще достаточно глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом нерешенных вопросов. Между тем единообразное понимание и применение правовых норм имеет крайне важное значение как для защиты интересов собственников, так и для развития института собственности и общества в целом.

Анализ научной литературы, позволяет прийти к выводу, что мнения ученых относительно выбора оптимального способа защиты арендных прав разделились.

Одни полагают, что в случае, если между участниками спора существуют обязательственные отношения, то нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав.

В противовес данному мнению, следует привести мнение о возможности использования арендатором виндикационного иска против арендодателя, так как в российском законодательстве отсутствует запрет на применение вещных способов защиты в ситуациях, когда между сторонами существует обязательство.

Считаем, что имея дело со своеобразным, «смешанным» правоотношением, возникает проблема выбора наиболее предпочтительного, исходя из конкретных обстоятельств, способа защиты.

Так, И. А. Буш предположил, что «защита вещного элемента в «смешанных» отношениях имеет определенную специфику: вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возможность возникновения самого правоотношения.

При нарушении вещного элемента выбор защиты будет зависеть от того, способен ли субъект, посягнувший на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее в основе существования этого вещного элемента.

Положительный ответ на поставленный вопрос приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты» [6].

Рассмотрим отдельные правовые нормы, регламентирующие особенности защиты прав сторон договора аренды.

Как отмечалось выше, ГК РФ в статье 12 [1] определяет ряд способов защиты гражданско-правовых отношений. В научной литературе данные способы именуются общими [10, с. 46]. Кроме того, глава 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств» и глава 34 «Аренда» предусматривают специальные способы защиты, которые могут использоваться субъектами арендных отношений.

В соответствии со ст.

606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как арендодатель, так и арендатор могут нарушать свои обязанности по договору. Выбор способа защиты зависит от вида нарушенной обязанности и характера нарушения.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель несет обязанность предоставить имущество арендатору согласно соответствующему договору. В случаях невыполнения названной обязанности, арендатор вправе в соответствии со ст. 398 ГК РФ защитить свои права.

Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков, удержать сумму расходов на устранение недостатков из арендных платежей или потребовать расторжения договора в случаях, когда имущество передано арендодателем с недостатками и т. д.

Рассмотрим более подробно возмещение убытков как самого распространенного способа защиты арендных прав.

Он применяется практически за все нарушения арендных договоров (за недостатки в имуществе; наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору (на имущество); неисполнение обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю и др.

), в том числе в сочетании с другими способами защиты. Данный способ применяется практически за любые нарушения договора аренды, в том числе в сочетании с другими санкциями.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, потребитель вправе требовать, наряду с другими убытками, возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы [7, с. 8].

Согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяя причиненные убытки, суду следует учитывать цены, существовавшие в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [2] (далее — Постановление № 25) сказано, что «размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности» (п. 12).

Нельзя не отметить, что возмещение убытков в качестве способа защиты имеет определенные сложности процессуального характера, в частности, когда речь идет об упущенной выгоде. Согласно п.

14 Постановления № 25 упущенная выгода это «неполученный доход, расчет которого является приблизительным и носит вероятностный характер».

Вместе с тем, это не означает, что по этой причине права пострадавшей стороны не должны быть защищены.

В научной литературе выделяют как минимум четыре условия применения меры договорной ответственности в форме возмещение убытков: убытки, вина, причинная связь и противоправность (по общему правилу).

Характер рассматриваемого способа защиты гражданских прав позволяет делать вывод о наличии элемента наказания правонарушителя и помимо восстановления правового положения несет и штрафное воздействие [11, с.

23].

Подводя итог вышесказанному, отметим, что при выборе способа защиты гражданских прав арендодателя и арендатора, следует исходить из конкретных обстоятельств. Это обусловлено «смешанным» характером института аренда, сочетающего в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  2. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 7.
  3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 // Российская газета. 2010. № 109.
  4. О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
  5. Брагинский М. М., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. 682 с.
  6. Буш И. А. Выбор надлежащего способа защиты прав сторон по договору аренды // URL: http://adhdportal.com/book_2424_chapter_15_VYBOR_NADLEZHASHHEGO_SPOSOBA_ZASHHITY_PRAV_STORON_PO_DOGOVORU_ARENDY.html (дата обращения: 25.04.2018).
  7. Добровинская А. В. Убытки в гражданском праве // Юрист. 2015. № 12. С. 4–12.
  8. Егорова М. А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. М., 2010. 528 с.
  9. Зарубин А. В., Потапенко С. В. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. М., 2012. 458 с.
  10. Кархалев Д. Н. Особенности защиты гражданских прав при нарушении договора аренды // Вестник арбитражной практики. 2017. № 2. С. 45–50.
  11. Садиков О. Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М., 2009. 211 с.
  12. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.

Основные термины(генерируются автоматически): возмещение убытков, ГК РФ, вещный элемент, недвижимое имущество, способ защиты, арендатор, арендодатель, выбор способа защиты, научная литература, упущенная выгода.

Источник: https://moluch.ru/archive/204/49808/

Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

Право арендатора на повышенную защиту

Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.

Способы взыскания долгов по аренде

Судебные дела о взыскании арендной платы рассматривают в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства. Выбор того или иного вида зависит как от желания истца, так и от некоторых условий спора.

Виды производств по арендным делам

Вид производстваСумма искаСроки рассмотренияОсобенности
ПриказноеДо 500 000 руб.5 дней на выдачу приказа;10 дней на подачу возражений.Самый быстрый способ взыскать долг, если подписаны договор и акт приёма-передачи помещений.Госпошлина уплачивается в размере 50 %.
Упрощенное До 800 000 руб. для юридических лиц.До 400 000 руб. для ИП.В течение 2-х месяцев с даты принятия иска.Стороны в суд не вызывают, суд принимает решение после изучения документов.
Общие правила судопроизводстваОграничений нет.Сроки зависят от сложности дела.Стороны участвуют в заседаниях и пользуются всеми процессуальными правами.

Какой бы способ вы ни выбрали, важно активно участвовать в судебном процессе, грамотно подготовить документы и доказательства. Если долги по аренде образовались частично или полностью в период с марта по октябрь 2020 года, нужно знать и учитывать особенности рассмотрения таких дел. 

Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19

В апреле 2020 года Верховный суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2, в котором разъяснил некоторые спорные моменты по арендным отношениям в период пандемии. В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.

В августе и сентябре 2020 года стали появляться первые судебные акты по таким делам. Мы изучили их и выделили особые условия, от которых зависит принятие решения. Такими обстоятельствами стали:

  • работа арендатора в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
  • досудебные переговоры о предоставлении отсрочки или снижении арендной ставки;
  • наличие фактической возможность у арендатора работать, если его деятельность не была запрещена;
  • период возникновения долга. 

Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса

Из-за мер, принятых государством для недопущения распространения инфекции, в арендных делах возникает особый правовой режим взыскания. Поэтому необходимо выяснить, относится ли деятельность арендатора к отраслям, которые понесли наибольший ущерб.

Полный перечень отраслей, пострадавших от COVID-19 утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно.

Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил и не указал это обстоятельство в своем заявлении (определение по делу № А53-12166/2020).

Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы.

Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2020 по делу № А66-6639/2020).

Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право

Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки.

Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности».

Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.

Например, суд по заявлению арендатора расторг договор аренды, основываясь на том, что деятельность включена в перечень наиболее пострадавших отраслей и стороны не смогли договориться о снижении арендной платы или других изменениях договора (решение от 14.08.2020 по делу № А26-4576/2020).

В другом примере арендатор подал иск о взыскании арендной платы за апрель — июль 2020 года. Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды с апреля 2020 года.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор работал в отрасли, не признанной пострадавшей, и проигнорировал предложение арендодателя рассмотреть вопрос о возможных скидках и рассрочках. Суд указал, что введение режима повышенной готовности дает возможность изменить условия договора, а не полностью отказаться от оплаты аренды (решение от 10.08.2020 по делу № А45-11448/2020).

Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена

Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли.

Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена.

Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

Например, отказывая в выдаче судебного приказа о взыскании арендной платы за участок земли, предоставленный под строительство, суд указал на то, что истцом не уточнено то обстоятельство, насколько ответчик мог реально осуществлять свою деятельность в условиях распространения коронавирусной инфекции (определение от 14.05.2020 по делу № А53-12163/2020).   

Расторжение договора аренды из-за коронавируса

В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.

Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.

Ссылаясь на закрытие магазина и изменение обстоятельств из-за коронавируса, арендатор просил расторгнуть договор аренды в торговом центре.

Помимо этого он хотел взыскать обеспечительный платеж, расходы по оплате арендных и маркетинговых услуг за апрель, когда он уже фактически не работал.

Решением суда в иске отказано, поскольку помещение не было возвращено до расторжения договора, а от льготных условий и рассрочки арендатор отказался (решение от 11.09.2020 по делу № А40-77771/20-180-584).

В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж.

Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом.

Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020.

Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы

Если вы участник судебного процесса по взысканию арендной платы, обратите внимание на следующие важные нюансы и обстоятельства:

  • Активно участвуйте в судебном процессе, не пускайте всё на самотек и не надейтесь, что «суд разберется».
  • Определите, относится ли сфера деятельности арендатора к отраслям, которые признаны пострадавшими от распространения коронавирусной инфекции.
  • Если основной ОКВЭД арендатора включен в перечень пострадавших отраслей, уточните, предлагались ли ему отсрочка или снижение ставки аренды.
  • Если основной ОКВЭД арендатора не включен в число пострадавших видов деятельности, выясните, мог или не мог арендодатель фактически работать в условиях пандемии.
  • Помните, что долги, которые образовались до введения «режима повышенной готовности», не подлежат уменьшению и будут взысканы в полном объеме. Сфера деятельности арендатора в этом случае не имеет значения.
  • Учтите, что, если стороны не достигли согласия по отсрочке и снижению арендной ставки, расторгнуть договор возможно только по правилам ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант

Источник: https://kontur.ru/articles/5893

О выборе способа защиты прав арендатора

Право арендатора на повышенную защиту

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений.

В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами. «Объем возможностей защиты…

субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права.

Если речь идет о нарушении права собственности, или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-то обязательственного права, возникшего из договора».[91]

Вещно-правовые способы защиты доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды.

Учитывая предписание ст. 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника арендодателя? Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке ст. 301 ГК РФ (напр. Скловский К. И.)[92]

Для решения означенной проблемы, последовательно следующие казусы:

Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнего собственником.

Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании аренды. Истец отстаивал возможность применения виндикации. Сторонники виндикации указывают, что в силу ст. 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна – передать (предоставить) объект аренды.

После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу статьи 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи. В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора.

Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет ст. 305 ГК РФ.

По этому поводу Витрянский указывает, что «несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, обязанность арендодателя воздержаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в наем имуществом, следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества-арендодателя».[93]

Данная позиция не бесспорна.

Проблема возникла вследствие процесса взаимопроникновения вещных и обязательных прав, в результате чего при нарушении такого «смешанного» правоотношения появляется дилемма выбора наиболее адекватного выбора способа защиты.

Как известно, отечественное право не допускает конкуренцию исков. Гражданско- правовой доктриной выработан ряд критериев (разделяемых и судебной практикой), при которых допустимо использование вещно-правовых способов защиты.

В качестве примера может быть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при:

а) сохранности индивидуально- определенного имущества;

б) фактическом обладании имуществом незаконным владельцем;

в) отсутствии личной связи между сторонами.

Наличие этих критериев означает, что данный вещно- правовой

способ защиты может быть применен только при наличии всей совокупности данных критериев, а также условии тождественности ситуаций.

Сущность института имущественного найма (аренды) состоит в передаче объекта аренды (вещи) лицу во владение и пользование на определенный срок (даже и в том случае, если срок сторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется).

Соответственно, изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором (или определенного в соответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью.

Передав вещь, арендодатель, таким образом, исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом до момента истечения срока договора арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнему владеть и пользоваться объектом аренды.

Если вещно-правовые способы не могут быть использованы в данном случае, то восстановление нарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться при помощи обязательственно — правовых способов.

Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора?

При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель. Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.

Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу.

Из представленных в главе 34 ГК РФ способов защиты, носящих

Предыдущая32333435363738394041424344454647Следующая

Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 2623; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/2-64431.html

Успешная защита арендатора от недобросовестного арендодателя

Право арендатора на повышенную защиту

Весной, когда по всему миру были введены ограничительные меры в связи с COVID 19, очень остро встал вопрос о взаимоотношениях между Арендодателем и Арендатором у которого бизнес встал на основании распоряжения властей.

Очень интересное обсуждение этой ситуации было на Петербургском международном юридическом форуме, который проводился и транслировался он – лайн. По данной категории отношений я публиковал статьи на Праворубе здесь и здесь.

Многие коллеги предсказывали, что волна правовых споров, связанных с

арендой

появится к июлю – августу. Практически все они завершились мирным исходом, т.к. люди включали разум и взаимное уважение интересов друг друга.

Ситуация с ограничениями действительно серьезно затронула в т.ч. и собственников коммерческой недвижимости. До настоящего времени предложений на рынке больше чем спроса по отдельным сегментам.

Некоторые  недобросовестные арендодатели

пытаются компенсировать свои экономические потери пользуясь доверчивостью или неискушенностью своих бывших контрагентов по сдаче помещений.

В одном таком деле поучаствовал и я. Обратилась ко мне коллега с просьбой о помощи когда уже прошло несколько судебных заседаний. Хотя сама она специализируется на другой категории дел, в этом процессе защищала интересы своего приятеля, привлеченного в качестве ответчика.

Суть дела сводилась к тому, что между двумя физическими лицами (то что они являются предпринимателями в договоре не указано) был заключен договор аренды и он по мнению истца арендатором не исполнен.

Условия договора аренды

Договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. Договор был хитрый и содержал в себе несколько ловушек для арендатора.

А именно: один из пунктов предусматривал обязанность арендатора по окончании срока аренды передать помещение и подготовить акт приема – передачи; вторая ловушка – если акт возврата арендатором не предоставлен, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Договор подписывали одни лица, а фактические взаимоотношения в виде пользования, оплаты арендной платы, передачи и возврата помещения осуществляли другие лица, которые были наделены устными полномочиями.

Арендатор в феврале 2020г. уведомил арендодателя путем направления сообщения через whatsapp, что по окончании договора через 45 дней он намерен прекратить арендные отношения и освободит помещение. Был произведен последний предусмотренный платеж и оплата коммунальных услуг. Освобождено помещение и переданы ключи от него. Однако акт возврата помещения по неграмотности не был составлен.

Пользуясь отсутствием акта арендодатель обратился в суд с требованием о выплате арендной платы за период март – июль и взыскания предусмотренной договором неустойки.

Свои требования истец мотивировал тем, что договор продлен в связи с отсутствием заявления о его прекращении со стороны арендатора и акта о возврате помещения.

Ответчик не исполнил свои обязательства по оплате, а также, не удивляйтесь, по непредоставлению акта возврата.

Правовые обоснования защиты ответчика

Оценив ситуацию, имеющиеся в деле свидетельские показания, я пришел к выводу о том, что в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие в означенную в нем дату. В соответствии с ч.2 ст.

621 ГК РФ отсутствовали основания считать его продленным на тех же условиях. А посему менялся предмет доказывания и исключалось взыскание неустойки, т.к.

она могла действовать только при нарушении обязательств, предусмотренных договором.

С целью доказательства обстоятельств заблаговременного уведомления арендатором арендодателя о прекращении арендных отношений с момента окончания срока действия договора, фактического освобождения помещения, фактической передачи ключей представителю арендодателя, прекращения арендатором какой либо деятельности в помещении мной были заявлены ходатайства о приобщении переписки по whatsapp, допрошены свидетели, затребованы сведения от контрагентов арендатора по хозяйственной деятельности (охрана, поставка пива, кофе).

У одного из свидетелей оказалась видеозапись как они освободили старое помещение и переехали в другой район города. Запись делалась не ради доказательства, а ради фиксации своего веселья по этому поводу (иностранцы же).

В итоге представитель арендодателя в суде признал факт освобождения помещения, но настаивал на требовании, т.к., по его мнению, фактическое освобождение помещения не является доказательством прекращения арендных отношений.

Также была приобщена полученная мной справка о задолженности по коммунальным платежам, которая свидетельствовала о том, что после окончания аренды и освобождения помещения никто коммунальные платежи не платил.

Мои возражения строились на том, что договор в силу ст. 610 ГК РФ, ст. 621 ГК РФ прекратил свое действие. Обязательства, предусмотренные договором, по оплате арендной плате в силу ст. 8 ГК РФ, ст. 407 ГК РФ, ст.

614 ГК РФ выполнены в полном объеме. Поэтому истец может в силу ст. 622 ГК РФ обосновать свои требования только если докажет, что осуществлялось фактическое пользование помещением по окончанию срока действия договора.

А поскольку в деле есть доказательства освобождения помещения, передачи ключей от него представителю арендодателя, прекращения услуг охраны со стороны третьих лиц, наличия задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствия требования о их компенсации, то это свидетельствует о наличии обстоятельства возврата помещения арендатором арендодателю.

К тому же мной было высказано предположение о том, что арендодатель действует недобросовестно, пользуясь оплошностью арендатора по несоставлению акта о возврате помещения. А посему на основании ст. 1 ГК РФ, ст. 10 ГК РФ ему надлежит отказать в судебной защите.

Оппонент был серьезно настроен. Из адвокатов, которые считают, что могут оправдать дьявола. После произнесенной реплики на мое выступление в прениях суду даже пришлось обратить внимание коллеги, что он уже воспользовался ею. Ну хотел он каждый довод прокомментировать, а я плохой не сдавался.

Выслушав стороны суд удалился на совещание, после которого в удовлетворении исковых требований было отказано полностью.

Надо отдать должное суду, который терпеливо и внимательно рассматривал дело по итогам которого вынес вполне обоснованное и достаточно мотивированное решение.

Мой отзыв и решение суда прикреплены в качестве приложений.

Источник: https://pravorub.ru/cases/97371.html

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами) — Право на vc.ru

Право арендатора на повышенную защиту

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

Пункт 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

vc.ru

Источник: https://vc.ru/legal/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть