Покупка квартиры в браке

Содержание

Покупка квартиры в браке на одного из супругов – на кого лучше оформить квартиру при покупке в браке

Покупка квартиры в браке

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Просмотров 657

Нередки случаи, когда покупаемая в браке квартира оформляется на одного из супругов. Прежде, чем проводить сделку нужно заранее продумать ее нюансы и возможные последствия, если дело дойдет до развода.

Именно раздел жилья обычно вызывает между бывшими мужем и женой наибольшее количество разногласий.

Избежать этой процедуры и сопутствующих ей переживаний можно только в случае, если один из них будет единоличным собственником имущества.

На кого лучше оформить квартиру при покупке в браке

Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, приобретаемое в браке имущество принадлежит обеим супругам при условии отсутствия каких-либо договорных документов на этот счет. Соответственно, не имеет значения, чье имя фигурирует в сделке купли-продажи квартиры и на кого будет оформлено право собственности по документам.

Кроме того, ст. 39 СК РФ определяет принцип равноправия людей, пребывающих в браке, поэтому в случае возможного развода совместно нажитое имущество делится поровну.

При этом не учитываются размеры заработной платы или других доходов каждого, не имеет значения, что жилье покупается за деньги, заработанные только мужем (женой).

Отсутствие личного дохода одного из супругов по уважительной причине (период декрета, ведение домашнего хозяйства и пр.) также не отменяет его права на половину имущества, приобретенного в браке.

Речь идет только о браке, официально зарегистрированном органами ЗАГСа. Если покупка жилплощади осуществляется в гражданском браке, ее собственником будет только супруг, указанный по договору купли-продажи в качестве покупателя. В таких случаях рекомендуется выделять при покупке доли каждого (к примеру, по ½), по которым имущество впоследствии может быть разделено.

Нюансы по налоговому вычету

Претендовать на имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости могут официально трудоустроенные граждане РФ, с зарплаты которых ежемесячно отчисляется НДФЛ 13%. Согласно закону можно вернуть 13% от стоимости квартиры согласно договору купли-продажи, но возврат предоставляется с суммы потраченных средств до 2 млн. руб. (ст. 220 НК РФ).

Таким образом, вернуть можно не более 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.). Если покупка совершена после 31.12.2013, право вернуть себе указанный максимум дается каждому из супругов. Даже если она будет оформлена только на одного, второй также может получить вычет (ведь недвижимость в любом случае остается совместной собственностью).

При этом его можно:

  • Получить в полном объеме только мужу (жене).
  • Распределить между мужем и женой. По умолчанию распределяется в равных долях, но по заявлению в налоговый орган доли можно изменить на любое соотношение (вплоть до 100% и 0%).

Пример. Ивановы Валерий и Юлия приобрели в браке квартиру за 4 млн. руб. но все документы оформили только на Валерия. Он подает документы на возврат НДФЛ в размере 2-х млн. руб. Юлия также может заявить о получении вычета по приобретенной недвижимости в размере тех же 2 млн. руб.

При этом нужно учесть следующее:

  1. Для возврата НДФЛ нужно предоставить документы, подтверждающие право собственности и факт оплаты денежных средств за квартиру (например, расписку о передаче денег продавцу).
  2. Распределить налоговый вычет можно на мужа и жену, только если каждый из них имеет официальный доход, с которого уплачивается налог.
  3. Если один супруг получает вычет в полной мере, тогда второй сохраняет для себя возможность воспользоваться налоговым вычетом в будущем, поскольку он предоставляется каждому гражданину только один раз.

Как обезопасить себя в браке при покупке квартиры

Несмотря на то, что в стандартных условиях все имущество, приобретаемое в браке, принадлежит на равных правах обоим супругам, имеется несколько способов стать собственником недвижимости, которая будет принадлежать только одному, тому, кто указан в правоустанавливающих документах.

Покупка через третье лицо

Один из вариантов обезопасить себя и «защитить» жилплощадь от возможных претензий супруга – купить недвижимость на третье лицо и оформить последующее дарение. По ст.

36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов в дар в период брака, считается его личной собственностью.

Соответственно, приобретенное таким образом жилье не будет подлежать возможному разделу в случае расторжения брака.

Подаренная квартира переходит в собственность одаряемого не в момент подписания дарственной (договора дарения), а после государственной регистрации перехода прав в Росреестре.

В роли дарителя могут выступать как посторонние лица, так и родственники. Но здесь следует учесть несколько моментов:

  1. Платежеспособность дарителя. Важно иметь доказательства, что даритель купил квартиру на личные средства (собственные или заемные), но без финансового участия одного из супругов (одаряемого). Иначе второй «обделенный» супруг может оспорить сделку и добиться ее признания мнимой, которая на деле скрывает покупку за совместно нажитые средства в личную собственность одного из супругов и нарушает таким образом права второго супруга. Для этого ему нужно доказать факт траты средств из семейного бюджета. Например, использовать банковскую выписку, где указано снятие крупной суммы денег, особенно если она соответствует цене договора купли-продажи. Возможным доказательством также будет информация об отсутствии у самого третьего лица (дарителя) реальной финансовой возможности для столь дорогостоящей покупки.
  2. Налогообложение подарка. Если в качестве третьего лица-дарителя будет посторонний человек, одариваемому нужно уплачивать НДФЛ в размере 13% от рыночной стоимости жилья. Дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ, но не избавляет от необходимости обе стороны подавать декларацию о доходах: одаряемому – в размере подарка, дарителю об отчуждении квартиры. Каждому из них необходимо дополнительно предоставить документы, подтверждающие близкое родство (к примеру, свидетельство о рождении).
  3. Возможные варианты поведения потенциальных наследников третьего лица (детей, родителей, супруга). Они могут оспорить договор дарения. Худший вариант: даритель умирает, не успев оформить договор дарения, и не оставляет завещания. В такой ситуации купленная недвижимость подлежит разделу между его законными наследниками. Минимизировать этот риск можно путем оформления завещания на дату сделки купли-продажи. Но даже этот шаг не гарантирует полную юридическую защиту, поскольку наследодатель вправе отменить завещание или оформить его на другого человека в любое время. Поэтому такой способ покупки жилплощади «на себя» следует выбирать только при условии полного доверия и взаимопонимания с так называемым третьим лицом.

Покупка за личные средства

Еще один вариант стать единоличным собственником жилья, которое не придется делить при разводе – купить его за личные средства. Они могут быть заработаны до заключения брака, а также подарены или получены на правах наследования даже в период супружеской жизни.

Главное в таком случае иметь доказательства траты на покупку именно личных средств, которые в случае раздела имущества помогут подтвердить принадлежность личной собственности одного из супругов. Например,

  • оформить предварительно договор дарения денег;

Идеальный вариант: прописать в договоре целевое назначение денежного подарка. Например, «передаю денежные средства в сумме 3,7 млн. руб. на покупку квартиры».

  • иметь счет в банке, куда деньги были зачислены еще до регистрации брака или внесены дарителем, и с него же оплатить покупку недвижимости.

Третий и наиболее надежный вариант защитить свои интересы на случай возможного раздела имущества – подписание брачного договора (контракта).

Документ регулирует имущественные и финансовые отношения между мужем и женой, в том числе, если дело дойдет до развода. В нем можно прописать отличные от стандартных условия в отношении нажитой в период брака недвижимости и прав владения нею (ст.

42 СК РФ): кто остается собственником при разводе, будет ли второй супруг снят с регистрационного учета и пр.

Контракт составляется в письменной форме и требует нотариального заверения. Его можно подписать до регистрации брака или во время супружества. Прописанные условия будут действовать в отношении имеющегося имущества и планируемого к приобретению в будущем. Заранее определив все детали возможного раздела имущества, можно избежать лишних хлопот в случае развода (которого может и не быть).

Брачный контракт будет также актуален при покупке квартиры на одного из супругов по ипотеке. В документе можно четко установить, что имущество, приобретенное за заемные средства, а также обязательства по погашению займа остаются за тем, на кого были оформлены изначально. При этом вторая половина теряет право на жилплощадь, но зато освобождает себя от выплаты долга в случае развода.

Брачный договор будет гарантировать полную защиту собственности только при условии грамотного составления и отсутствия оснований его оспорить. Это значит, что его положения не могут ставить одну из сторон в ущемленное положение или регулировать вопросы неимущественного характера:

  • ограничивать право- и дееспособность;
  • ограничивать права неработающей жены (мужа) в финансовом содержании;
  • устанавливать права и обязанности в отношении детей;
  • регулировать другие неимущественные отношения.

Именно для того, чтобы проконтролировать отсутствие нарушений в части прав и свобод супругов, брачный контракт обязательно заверяется у нотариуса.

Нотариальное заверение также обеспечивает повышенную юридическую силу документа, поскольку предварительно проверяется личность и дееспособность сторон, зачитывается вслух текст документа и разъясняются последствия его подписания.

Таким образом, впоследствии муж или жена не смогут предъявить возражения вроде «я не знал (не читал), что подписываю», «мне не объяснили» и пр. Любые изменения в брачном контракте возможны только по согласованию сторон или в судебном порядке.

Личной собственностью мужа (жены), которая не подлежит разделу, также будет считаться недвижимость, полученная в наследство. Независимо от того, когда она получена: до или после регистрации брака). Но этот вариант приобретения права собственности нельзя считать покупкой.

На что обратить внимание

Согласно положениям ст. 37 СК РФ, в отдельных случаях даже квартира, подаренная третьим лицом или купленная за личные средства, может быть признана совместной собственностью.

Такое возможно, если доказать, что в период брака муж с женой за общие деньги из семейного бюджета делали дорогостоящий ремонт или проводили другие работы, существенно увеличивающие стоимость жилья.

  Законодательством не установлен перечень возможных работ, поэтому все обстоятельства конкретного дела будут изучаться в суде на заседаниях по разделу имущества. В качестве оснований считать жилье совместной собственностью могут быть использованы:

  • Экспертное заключение, подтверждающее изменение стоимости жилья в результате ремонтных и строительных работ.
  • Документальное подтверждение расходов.

Если суд примет во внимание представленные доказательства, то жилье будет разделено между супругами.

Какие документы важно сохранить

Чтобы иметь доказательства права единоличного собственности на жилье, супругу-собственнику необходимо хранить подтверждающие этот факт документы:

  • Основания приобретения жилья (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования).
  • Расписку, подтверждающую получение денег на покупку жилья.
  • Выписки по лицевым счетам на квартиру, где указаны перечисления за оплату коммунальных услуг.
  • Чеки о покупке стройматериалов или другого имущества.
  • Договор на проведение ремонтных работ.

Кроме того, можно сохранить любые материалы (в том числе фото и видео), подтверждающие, что жилье купил только один из супругов, а также именно он занимался улучшением жилищных условий и оплачивал его содержание.

Какой путь лучше выбрать для получения квартиры в личную собственность в вашем случае? Как правильно провести сделку? Опытные юристы расскажут о спорных моментах и дадут советы по дополнительным действиям, которые помогут защитить личные интересы одного из супругов. Они же могут представлять интересы клиента, если вопрос раздела имущества потребуется решить в судебном порядке.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-v-brake-na-odnogo-iz-suprugov/

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Покупка квартиры в браке

Нужно понимать, что любая недвижимость, приобретенная в период брачных отношений, является совместно нажитым имуществом.

Многие пытаются обезопасить себя от притязаний супруга, подписывая брачные договоры, которые предполагают согласие двух сторон о закреплении определенной недвижимости за конкретным лицом после развода супругов.

Однако существует большой риск того, что подобный договор будет впоследствии оспорен. Поэтому брачный договор не панацея.

Существуют такие формы передачи недвижимости в собственность, как дарение или завещание. Например, если одному из супругов квартиру подарил близкий родственник или друг, то после развода она останется при этом супруге.

Опять же при условии, что подобную сделку будет невозможно оспорить. Например, если Вы провернули это через третье лицо, незнакомца, то легко можно будет доказать, что по факту это было не дарение, а купля-продажа.

С завещанием примерно аналогичная история.

Еще недвижимость можно приобретать через юридическое лицо. Но нужно сделать так, чтобы было невозможно доказать, что вы владеете этим юрлицом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:

Заключить брачный договор – лучшее средство определить собственника недвижимости. Если супруга не согласна на брачный договор, то сработают другие варианты.

  1. Договор дарения денежных средств на конкретную цель – покупку квартиры, дома и т. д. (можно даже адрес указать). Заключить его лучше у нотариуса между одним из супругов и его родственником. В договоре должно быть указано, как именно будут переданы деньги. Вообще лучше, если эти деньги пройдут безналом по счету. Все подаренное в браке, как и купленное на подаренные деньги, является личным имуществом супруга и разделу в случае развода не подлежит. Это самый быстрый вариант.
  2. Целевой договор займа. Может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса. В договоре надо указать срок возврата займа по первому требованию, но не позднее 10-15 лет. После расторжения брака погасить долг единолично. Погашенный лично долг позволяет впоследствии через суд оставить всю собственность на одном из супругов. Но не сработает, если оформлено по ½ доле. В этом случае можно взыскать с супруги половину денег за недвижимость. Минус в том, что этот вариант подходит, если всецело доверяешь человеку. А если нет, то лучше сразу в момент подписания займа взять с него расписку, что все деньги получены.
  3. Оформить недвижимость на свое ООО, которое было у одного из супругов до брака. В этом случае ООО, как и все его имущество, не делится.
  4. Оформить покупку на родственника, после чего по договору дарения переоформить на одного из супругов. Главное – деньги по счетам этому родственнику не переводить, чтобы сделку не признали мнимой. Но имейте в виду, что если недвижимость дарят не родители, то придется заплатить налог с ее кадастровой стоимости.

В Вашей ситуации нельзя оформлять ипотеку, так как даже добрачная ипотека (не говоря уже о брачной), оплаченная в браке, делится пополам: либо платежами, либо долей в квартире (в зависимости от обстоятельств).

Договор купли-продажи между родственником и одним из супругов не спасет ситуацию, так как это возмездная сделка в браке. То есть квартира будет подлежать разделу при разводе. Завещание здесь также не вариант, потому что неизвестно, что будет после смерти родственника: могут возникнуть наследники и забрать Вашу собственность.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

10 фактов о брачных договорах

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Для того чтобы обезопасить покупку недвижимости от притязаний супруга или супруги, в первую очередь необходимо составить брачный договор (либо соглашение), в котором будет указано, что какие-то объекты недвижимости будут принадлежать одному из супругов или им совместно (то есть по согласию сторон). Если есть соглашение, в котором четко сказано, что все купленное в браке будет принадлежать конкретному супругу, то так этот супруг себя и обезопасит. Тогда он (или она) потом сможет без лишних затрат продать, подарить или завещать объект недвижимости.

Если недвижимость куплена уже в браке, но такого соглашения между супругами не было, то по закону каждому супругу принадлежит половина.

В таком случае один из супругов может обратиться в суд с целью определить доли, а затем уже продать или подарить свою долю второму супругу.

Но лучше всего изначально подписать соглашение о том, что и кому принадлежит вне зависимости от того, что было приобретено в браке.

Тем не менее необходимо помнить, что брачный договор теоретически можно оспорить – все в руках опытного юриста.

Основанием для признания его недействительным может являться мнимость или заведомая кабальность сделки, то есть если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодное положение. Например, если все имущество отходит одному из супругов.

Ущемление прав ребенка также можно использовать как основание для расторжения БД. Поэтому очень важно правильно составлять этот договор.

Отвечает адвокат, руководитель практики семейных споров адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Елена Овчинникова:

Ст. 33 Семейного Кодекса РФ закрепляет режим совместной собственности супругов, то есть имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Исключение составляет личное имущество каждого из супругов. К нему относится:

  • имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

Наряду с режимом совместной собственности законом предусмотрен также режим договорной собственности. Реализуется он посредством заключения брачного контракта, в котором супруги могут изначально обезопасить себя от притязаний супруга или супруги на имущество, приобретенное в браке, и установить договорные условия владения им.

При совершении сделок перехода права собственности (дарение, купля-продажа) право собственности на объект недвижимости переходит с момента государственной регистрации.

В настоящее время очень часто используется такая схема: недвижимость покупается на одного из родителей супруга и затем с помощью договора дарения переходит в собственность мужа или жены.

Если будет составлено завещание, право собственности перейдет к наследнику только после смерти наследодателя. Самостоятельно распорядиться недвижимостью до открытия наследства будет можно только при наличии нотариальной доверенности от собственника недвижимости на распоряжение этой недвижимостью.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Прежде всего, если у Вас есть возможность оформить покупку на близкого Вам человека, стоит остановиться на этом варианте. Это могут быть Ваши родители, братья, сестры или близкие друзья.

Главное условие – Вы должны доверять этому человеку как самому себе. Затем по истечении некоторого времени (минимум года) этот человек может подарить Вам недвижимость.

В этом случае Ваша вторая половина уже не сможет претендовать ни на что после развода.

Здесь нужно учесть, что если квартиру Вам дарит родственник, Вы освобождаетесь от уплаты налога. Если подарок исходит от Вашего друга, то Вам (как получателю подарка) придется заплатить налог 13% от стоимости имущества.

Я бы рекомендовала остановиться именно на дарении, если речь идет о родственниках.

Если же Вы доверились другу, то варианта два: либо ждать пять лет (тогда налог платить не придется никому), либо оформлять куплю-продажу или дарение квартиры.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Анна Чукина:

Если недвижимость была приобретена до вступления в брак, то такое имущество является личной собственностью каждого из супругов и дополнительного оформления не требует.

При расторжении брака добрачное имущество не подлежит разделу, то есть второй супруг не сможет претендовать на эту квартиру.

Также супруг не сможет иметь притязаний на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству.

А вот имущество, приобретенное супругами во время брака за счет совместно нажитых средств является их совместной собственностью.

Если недвижимость была приобретена в браке на личные средства одного из супругов либо на подаренные ему денежные средства и этот супруг желает, чтобы эта недвижимость была его личным имуществом, то надо оформить брачный договор. В нем следует указать, какое имущество является личной собственностью каждого из супругов.

Если по каким-то причинам заключение брачного договора невозможно, то можно оформить и нотариально удостоверить договор дарения денежных средств, в котором следует указать цель, для которой предназначены деньги (покупка недвижимости).

В договоре надо прописать, что деньги дарятся лично супругу, а не его семье.

Однако такой способ оформления недвижимости в личную собственность одного из супругов является рискованным, так как судебная практика по делам о разделе имущества супругов, оформленного таким образом, неоднозначна.

По этой причине лучше оформлять не договор дарения денег на покупку недвижимости, а договор дарения недвижимости. Например, если родители или другие близкие люди хотят подарить Вам деньги, чтобы Вы купили на них квартиру, то лучше будет, если они купят ее на свое имя, а потом оформят дарственную на Вас.

Следует иметь в виду, что, согласно статье 37 Семейного кодекса, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака другим супругом были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой недвижимости (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Такие ситуации встречаются довольно часто, причем как в молодых семьях (например, когда недвижимость приобретается на денежные средства родителей одного из супругов), так и в сложившихся парах (когда покупка недвижимости оплачивается средствами, доставшимися одному из супругов в качестве наследства, подарка или от продажи безвозмездно полученного объекта недвижимости). На практике наиболее часто встречаются три способа покупки недвижимости, чтобы на нее не претендовал супруг.

  1. Брачный договор, в соответствии с которым супруги изменяют установленный законом порядок общей совместной собственности как в отношении всего имущества, так и в отношении конкретного объекта недвижимости. Брачный договор заключается в нотариальной форме и может быть изменен по соглашению сторон в любое время.
  2. Покупка по договору в пользу третьего лица. Это форма договора, сторонами в которой выступают продавец, покупатель и третье лицо. Собственно, на имя третьего лица и приобретается недвижимость, и оно становится собственником недвижимости на безвозмездной основе. Классический пример – покупка квартиры бабушкой или дедушкой на имя внука.
  3. Покупка на близкого родственника с последующим дарением от этого родственника – распространенная практика, предусматривающая два регистрационных действия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_obezopasit_ee_ot_prityazaniy_supruga/7119

Покупка квартиры в браке на одного из супругов – как и на кого лучше оформить квартиру в собственность

Покупка квартиры в браке

При покупке квартиры в браке она автоматически становится совместной собственностью супругов. Об этом говорится в ст. 34 СК РФ. Не имеет значения, на кого она оформлена: при разводе все будет делиться поровну.

Но есть несколько способов обезопасить себя, особенно если недвижимость приобретается за собственные добрачные деньги.

Рассмотрим, как будет делиться квартира в случае развода и что делать супругу, чтобы оставить ее при себе.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления недвижимости в браке

Как говорилось ранее, вся недвижимость, купленная с момента регистрации заключения до расторжения брака считается совместной собственностью супругов. Если муж купил квартиру и оформил на себя, это роли не играет: при разделе жена сможет получить свою часть.

Даже если второй супруг на момент покупки квартиры не работал, суд поделит все поровну (ст. 39 СК РФ). Могут выделить и большую долю, действуя в интересах ребенка, если он остается с ним.

Вывод: некоторым бывает обидно, если только один человек старался все делать для семьи и зарабатывать деньги, а второй супруг не прикладывал никаких усилий, но при разделе получает половину имущества. По закону оно считается общенажитым. Но есть несколько способов, которые позволят не делиться и сохранить недвижимость и после развода.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Покупка квартиры в браке: как обезопасить себя

О собственной безопасности желательно позаботиться еще до покупки недвижимости в браке. Обезопасить себя можно несколькими способами:

  1. Оформить брачный договор.
  2. Купить квартиру через третье лицо.
  3. Оплатить недвижимость личными деньгами, накопленными до брака.

Есть и другие способы, но они менее безопасны. Разберемся в каждом из них подробно.

Оформление брачного контракта

Ст. 40 СК РФ позволяет заключить брачный договор, и тогда вместо законного режима собственности в семье будет действовать договорной. Контракт заключается до регистрации или во время брака. В первом случае он вступает в силу только после заключения брака в загсе.

Важно! Брачный контракт актуален, если квартира приобретается в ипотеку, и супруг хочет сохранить ее в случае развода. Второй супруг не сможет претендовать на недвижимость, но ему и не придется выплачивать долг банку, как созаемщик он не привлекается. Договор должен быть удостоверен нотариусом.

Как заключить брачный договор?

Для оформления брачного договора нужно заранее договориться, какую информацию он будет содержать. Желательно сначала составить его проект, согласовать друг с другом, и только после этого оформлять окончательный вариант контракта. В нем указываются только особенности финансовых и имущественных правоотношений в семье. Личные отношения он регулировать не может.

Как оформить договор:

  1. Согласовать содержание документа, составить окончательный вариант в трех экземплярах.
  2. Обратиться к нотариусу и подписать контракт в его присутствии. Он должен поставить подпись и печать.
  3. Предъявить договор в банк, если квартира покупается в ипотеку.

За нотариальное удостоверение уплачивается пошлина согласно ст. 333.24 НК РФ – 500 руб. Если нотариус самостоятельно составляет контракт и предоставляет иные технические услуги, это оплачивается отдельно.

Важно! Договор не может содержать положения, ограничивающие дее- и правоспособность, регулирующие неимущественные отношения, ухудшающие положение одной из сторон.

Образец брачного договора
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Как оформить договор дарения?

Для оформления дарственной нужно:

  1. Составить договор и подписать его.
  2. Подать договор и остальные документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  3. Получить новую выписку из ЕГРН и договор с отметкой о регистрации через 7-9 рабочих дней.

Нотариальное удостоверение требуется лишь в том случае, если дарится доля или одна из сторон сделки недееспособна. Но стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят, чтобы сделка была проведена максимально правильно.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Покупка квартиры в браке за личные деньги

Если у супруга есть деньги, накопленные до брака или подаренные кем-либо в браке, он может купить на них квартиру. При разводе она делиться не будет. Даже если второй супруг захочет поделить, можно доказать, что покупка совершена на добрачные или подаренные средства.

Как доказать?

В качестве доказательств можно использовать:

  1. Договор дарения денег. По закону оформлять его письменно необязательно, но в этой ситуации он не помешает.
  2. Справкой по банковскому счету, которая подтвердит дату поступления денег до заключения брака или по договору дарения.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Другие способы

Есть и другие способы, которые позволят оставить квартиру, купленную супругами, только одному из них в случае развода. Но они менее безопасны:

  1. Договориться со вторым супругом об оформлении соглашения о выделении долей с последующим дарением доли. Сначала он может согласиться на это, но потом отказаться от договоренностей, и квартира будет в совместной собственности.
  2. Договориться о заключении брачного контракта после покупки недвижимости. Здесь та же самая ситуация: второй супруг может передумать.

Совет юриста: устная договоренность не имеет юридической силы. Лучше оформить все документы до покупки квартиры, чтобы потом не делить имущество.

Если квартира берется в ипотеку

По умолчанию при ипотеке оба супруга выступают в качестве заемщика и созаемщика. В случае развода долг и квартиру суд поделит, либо придется ее продавать и гасить задолженность перед банком. Могут оставить и одному из супругов с условием компенсации доли второго.

Чтобы не пришлось делить недвижимость, лучше заранее оформить брачный договор. Право собственности в браке на квартиру будет принадлежать заемщику, и жилье не будет делиться и при разводе.

Если продается добрачная недвижимость и покупается новая

Иногда люди продают добрачное жилье после вступления в брак, чтобы расширить жилплощадь. Если денег полностью хватает на покупку новой недвижимости, и есть подтверждение расходов, суд делить ее не будет.

Если же часть денег на покупку докладывается из общих средств, ее поделить можно. Не стоит забывать и про ст. 37 СК РФ, согласно которой личную собственность супруга могут признать общей, если в браке за счет общих денег существенно увеличилась стоимость жилья.

Совет юриста: если не хочется проволочек с разделом, желательно сразу оформить брачный договор. В таком случае не придется доказывать в суде, что недвижимость куплена за счет средств от продажи добрачного жилья.

Налоговый вычет при покупке квартиры в браке

С начала 2014 года при покупке недвижимости одним из супругов оба могут оформить налоговый вычет в размере 13% от затраченных средств. Возврат доступен только для плательщиков НДФЛ, а предоставляется с суммы до 2 000 000 руб. Если квартира стоит больше, при расчете будет использоваться максимальный размер – 2 000 000 руб. Вернуть обратно получится только 260 000 руб.

Даже если оформить квартиру на жену, муж сможет получить вычет через работодателя или ИФНС. Возможно и распределение вычета в равных долях, когда его оформляют оба супруга.

Какие нужно учитывать моменты:

  1. Если вычет оформляется только на одного супруга, второй сможет получить его в дальнейшем при покупке другой недвижимости.
  2. Распределение вычета между супругами возможно, если оба официально трудоустроены и платят НДФЛ.
  3. Для оформления вычета понадобится договор купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры.

Пример:

Ольга купила квартиру стоимостью 3 000 000 руб., будучи в браке. Она может получить вычет в размере 260 000 руб. от суммы 2 000 000 руб. Также право оформления вычета есть и у ее супруга. Если они его поделят, каждый получит по 130 000 руб. в итоге.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как купить квартиру в браке: пошаговая инструкция

Еще перед выходом на сделку нужно определиться, на кого оформить квартиру, при желании заключить брачный договор. При отсутствии договора понадобится нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Дальнейшие действия выглядят так:

  1. Супруг находит квартиру, договаривается с продавцом.
  2. Подписывается договор купли-продажи в трех экземплярах.
  3. Передаются документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать и через МФЦ.
  4. Через 7-9 рабочих дней регистратор выдаст ДКП с пометкой о регистрации, выписку из ЕГРН.

Примечание: договор купли-продажи нужно оформлять на супруга, которому достается имущество по брачному контракту, если он есть. Если в контракте указано, что имущество принадлежит только тому, на кого оформлено право собственности, нужно договориться обо всех деталях заранее.

и образец договора

В договоре купли-продажи необязательно указывать наличие брачного контракта, к сделке он никакого отношения не имеет. Но контракт понадобится в дальнейшем для регистрации. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, нотариальное согласие обязательно, если сделка подлежит госрегистрации. Если есть брачный договор, оформлять согласие не придется.

Какая информация в нем должна быть:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж.
  3. Стоимость, порядок и срок оплаты квартиры.
  4. Права, обязанности и ответственность сторон.
  5. Дата составления, подписи участников сделки.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для сделки понадобится:

  • договор купли-продажи;
  • паспорта покупателя и продавца;
  • брачный договор или нотариальное согласие супруга на покупку;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Желательно запросить у продавца справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных.

Госпошлина

Физлица платят за регистрацию сделки 2 000 руб., организации – 22 000 руб. Обязанность по уплате пошлины возлагается на покупателя.

Ответы юриста на частые вопросы

Муж покупает квартиру и оформляет на себя. Мы уже не живем вместе, но не разведены. Могу ли я ее поделить при разводе?

Теоретически раздел возможен, но, если муж докажет, что на момент покупки вы уже не жили вместе, квартира останется только с ним.

На кого оформлять квартиру, если муж в долгой командировке? Есть брачный контракт, по условиям которого недвижимость принадлежит супругу, на которого она оформлена. Он выступает против этого.

Вы можете оформить недвижимость на себя.

Супруг может оформить доверенность на другого человека, если хочет, чтобы квартира принадлежала только ему. Доверенное лицо будет участвовать в сделке от его имени.

Супруг знает о существовании брачного контракта, поэтому его положения для него не должны быть новостью.

До брака накопил 3 млн., сейчас женат. Как купить квартиру, чтобы жена не претендовала?

Вы можете оформить брачный контракт. Но в данной ситуации он необязателен: даже если супруга решит поделить имущество, вы сможете доказать, что оно было куплено на добрачные деньги.

Можно ли оформить квартиру на ребенка? Что для этого нужно?

Понадобится согласие второго супруга на покупку. Ребенок будет выступать покупателем, но от его имени должен действовать один из родителей. В дальнейшем право собственности регистрируется на несовершеннолетнего. Разрешение органа опеки не нужно.

Недавно жена купила квартиру и оформила ее на себя. Покупка была за общие деньги. Будет ли делиться жилье в случае развода?

Да. При отсутствии брачного контракта имущество поделит поровну.

Заключение эксперта

  1. Если квартира покупается в браке и оформляется на одного супруга, и нет брачного договора, при разделе все будет поделено между супругами.
  2. Если есть брачный договор, недвижимость делится согласно его условиям, и может достаться только одному супругу.
  3. Если жилье приобретается за добрачные деньги, в случае развода раздела не будет, если супруг докажет факт покупки за заранее отложенные средства до брака.
  4. Чтобы избежать раздела, стоит заключить брачный договор.
  5. Недвижимость, полученная одним из супругов по безвозмездной сделке в браке, разделу не подлежит.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-v-brake-na-odnogo-iz-suprugov

Как купить квартиру в браке и при разводе остаться ее единственным собственником

Покупка квартиры в браке

Люди, которые, как говорится “не первый раз замужем”, чаще всего уже научены негативным опытом дележа нажитого имущества. К имущественным вопросам вообще следует подходить осторожно. И даже, если сейчас отношения с супругом идеальны, думать о возможных убытках все равно нужно, особенно если вы из недвижимости что-то покупаете или продаете.

Все купленное в период брака, неважно, на кого конкретно из супругов оформлялась покупка, будет совместно нажитой собственностью обоих. Самым чистым в юридическом плане подходом к тому, как купить квартиру и в случае развода остаться ее единоличным собственником, будет составление брачного контракта.

Оформить его можно как до свадьбы, так уже и в браке, в частности перед непосредственной покупкой недвижимости. Именно брачным контрактом можно прямо установить, что купленная квартира при разводе остается за женой или мужем, и второй на нее не претендует. Брачный договор следует заключать в нотариальной форме.

Если вами уже был составлен ранее брачный договор, но принадлежность покупки квартиры в случае развода им не определена, можно новый договор не составлять, а лишь составить к уже существующему допсоглашение, которым и установить, в чьей из супругов собственности будет купленная недвижимость.

Однако допсоглашение следует также оформить нотариально, чтобы оно имело законную силу. Второй вариант купить в браке квартиру и при разводе остаться ее единственным собственником заключается в оформлении купли-продажи на кого-то из третьих лиц, кому вы полностью доверяете, и последующим оформлением дарственной от этого человека на вас.

Лучше привлекать для такой цепочки сделок кого-то из близких родственников (мать, отца, сестру или брата), чтобы при дарении не возникало обязанности платить 13-типроцентный налог от стоимости дара.

По правилам, то, что подарено кому-то из супругов (в браке или до него) в собственность совместную не превращается, а остается собственностью личной. Поэтому на такой дар второй супруг при разводе претендовать не может.

Вместо дарственной родственник может сделать вас официальным собственником и через завещание.

Однако завещание вступит в силу только после его смерти, а до этого он может завещание изменить или вовсе отменить, как и завещать недвижимость кому-то другому.

Кроме того, если супругу станет известно, что это вы давали сначала деньги на покупку квартиры тому, от кого в последствии эту же квартиру и получили по сделке дарения, он может эти сделки оспорить по мотиву того, что покупка совершалась на совместно нажитые деньги, то есть и его тоже.

Чтобы выиграть суд, вам придется доказать сначала, что деньги у родственника, который сначала купил, а после вам подарил квартиру, были его собственные.

Доказать – значить представить суду наглядные официальные документы, например, выписки с открытого на родственника банковского счета, подтверждающие снятие некоторой суммы и расписка с примерно такой же суммой о внесении им денег за квартиру.

Если вы снимите деньги на квартиру со своего счета, о котором супруг знает, он при оспаривании сделок продажи-дарения будет ссылаться на это.

И если деньги на этом счету не были вашими личными (скопленными до брака или доставшиеся как наследство), значит они были совместным имуществом.

Следовательно супруг вправомочен претендовать на половину квартиры или получение равнозначной компенсации от вас.

Покупка родственником недвижимости и последующее ее дарение на вас, как схема, опасна еще и тем, что в случае, если вы не единственный наследник, то не успев оформить дарственную или завещание на вас перед смертью, квартиру в собственность получат и другие наследники наряду с вами. Есть и еще одна схема покупки квартиры в браке, но с возможностью остаться ее единственным собственником при разводе. Квартиру нужно купить на деньги личные или подаренные вам.

Деньги тоже можно дарить. И если речь о крупной сумме, всегда желательно составлять официальный, желательно нотариально удостоверенный договор. Но можно и простой письменный договор, поскольку законом нотариальное удостоверение дарения не устанавливается в качестве обязательного.

Если личных денег для покупки нет, и в дар их тоже вам никто не предоставил, но опять же есть родственник, которому вы полностью доверяете, можно купить квартиру на те деньги, которые у вас есть, а с родственником составить дарственную дарения денег на примерно такую же сумму задним числом.

То есть на деле должно получаться, что недвижимость вы приобрели на личные, то есть подаренные вам деньги. Если договор дарения денег вы подпишите числом настоящим, схема будет слишком явная и легко раскрываемая. В принципе данная схема не законна сама по себе.

И об этом нужно помнить. Вы рискуете тем, что если супруг будет оспаривать сделку, он может ходатайствовать в суде о назначении экспертизы договора дарения денег. И экспертиза легко установит, что составлен этот договор недавно, а не тем числом, которое в нем фигурирует.

Поэтому здесь нужно все объективно взвесить. И если вы полагаете, что супруг предпримет все возможные меры, чтобы претендовать на квартиру, лучше так не рисковать.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zakoniporydok/kak-kupit-kvartiru-v-brake-i-pri-razvode-ostatsia-ee-edinstvennym-sobstvennikom-5d4406eb1e8e3f00ad071b4d

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть