От арендатора в погашение задолженности

Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?

От арендатора в погашение задолженности
В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга? Существует общепринятая практика.

При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание. Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ.

Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.

2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут.

По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора.

Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.

Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

Эдуард Кобяков
Руководитель юридической компании «КОБЯКОВ ГРУПП» В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал. На арендодателе, который оказался вынужденным удерживать чужое имущество, не лежит обязанности доказывать, что удерживаемое имущество 100%-но принадлежит должнику. По обычаям, сложившимся в судебной практике, должник сам должен предъявить документы, которые подтвердят его права на имущество.
Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения. Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя. Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства. По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.  2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).

3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.  4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.

  5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона.

При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.

6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.

7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Глеб Шевченко
Партнер по корпоративным и гражданско-правовым вопросам Юридической фирмы “Консулс”

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Тимур Валиев
Адвокатская Палата УР адвокат Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей. В любом случае, во избежание возможных проблем и споров – свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны. Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись. Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды. 

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Лада Горелик
Адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры»

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.

  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Александра Шигаева
Юрист
Чтобы удержание было правомерным Шигаева рекомендует оформить следующие документы:

  • Требование о погашении долга и пени в адрес должника.
  • Уведомление о вскрытии/осмотре/описи и о факте удержания объектов имущества, если таковые будут выявлены.
  • Акты об осмотре помещения и вскрытии замков.
  • Подробная опись имущества.
  • Документ об опечатывании помещения.

Есть три варианта последующих действий:

  1. Если в договоре аренды было четко указано, что вы имеете право во внесудебном порядке реализовать определенное оговоренное имущество в счет погашения задолженности арендатора, значит так и поступайте.
  2. Если же такого условия нет, соответственно, продать имущество можно только по решению суда. Право на подачу иска с об обращением взыскания на удерживаемые объекты появится, как только будут соблюдены все вышеобозначенные условия о проведении описи и реализации права удержания имущества. Однако процесс реализации крайне трудоемок и материально затратен, так как на кредитора полностью ложится ответственность и за подачу иска в суд и участие в производстве самостоятельно или через представителей (возможны расходы на юридическую помощь) , и за организацию аукциона.
  3. Можно пойти другим путем и сначала «просудить» образовавшуюся задолженность, а далее за дело возьмутся судебные приставы и обратят взыскание на данное имущество.

Источник: https://xn--c1abvl.xn--p1ai/articles/dolgi/naskolko-zakonno-uderzhanie-imushchestva-arendodatelya-dlya-obespecheniya-dolga-i-pokrytiya-ubytkov/

Порядок действий, когда арендатор вовремя не платит за аренду

От арендатора в погашение задолженности

Ситуации, когда вопреки оговоренным условиям договора арендатор перестает своевременно платить за аренду, не редкость. Если злого умысла у арендатора нет, то он сам попробует найти компромисс с арендодателем и попросит его о рассрочке или отсрочке платы. Но не слишком добросовестные арендаторы могут и вовсе не выходить на контакт, когда подходит срок очередного платежа.

Порядок действий

В ситуации с задолженностью арендодателю нужно придерживаться законного порядка действий. Он сводится к следующему.

Во-первых, при возникновении просрочки следует арендатору направить письменную претензию. Однако претензионный порядок в случае спора должен предусматриваться договором. Если пункта о нем в арендном соглашении не содержится, то и направлять претензию необязательно. Но все же желательно это сделать. Возможно, арендатор и ответит на нее.

Претензия, сводящаяся к требованию погасить задолженность, может до арендатора доводиться любым способом. В ней же можно указать, что при дальнейшей просрочке арендодатель отказывается от договора. Главное, у арендодателя должна остаться отметка, которая в последствии может стать важным доказательством, что контрагентом претензия получена.

Если конкретное местоположение арендатора неизвестно, претензию нужно отправить на все известные арендодателю потенциальные адреса нахождения контрагента, включая адрес нахождения того имущества, которое взято им в аренду.

Лучше претензию отправлять ценным письмом, содержащим опись вложения и с необходимостью получения отметки о вручении.

При реализации данного условия справедливо можно утверждать, что предварительный претензионный порядок разрешения возникшего спора соблюден, что очень важно, если дело обернется судом.

Если долг после получения претензии арендатор и дальше погашать не спешит, можно переходить ко второму этапу разрешения спора – расторжению соглашения.

Расторжение соглашения

Идеальной ситуацией будет расторжение арендного договора по обоюдному согласию контрагентов. Но если арендатор на связь не выходит, действовать так не получится. Арендодатель в праве в силу закона прекратить исполнение обязательств, если арендатор неоднократно и длительное время за аренду не платит.

Если в отправленной претензии содержалось условие об отказе от продолжения договора, тогда его сила теряется с получением претензии арендатором. Договором может и не предусматриваться возможность арендодателя отказаться от него при длительной просрочке. Тогда он подлежит расторжению судом.

Основанием для расторжения в указанном случае будет существенное нарушение договорных условий арендатором (длительная неоднократная просрочка). Без суда можно обойтись, если арендодатель может подождать, когда срок договора истечет естественным образом, например, когда заключался краткосрочный арендный договор.

Право взыскать неполученную плату за аренду при этом сохраняется, как и возможность за просрочку получить неустойку. Требования его будут удовлетворены или в добровольном (досудебном) порядке, или судом.

Выдвигая иск о взыскании возникшей задолженности, арендатор может приплюсовать к сумме долга размер неустойки, определяемой правилами Гражданского кодекса, либо рассчитать процент (когда пункт об этом есть в арендном договоре) за пользование чужими деньгами. Само заявление дополняется документами, наглядно подтверждающими попытку досудебного разрешения конфликта (переписка с контрагентом, почтовые документы, квитанции, основной арендный договор и пр.).

Когда есть просрочка, у арендатора нет повода для беспокойства. Однако здесь может возникнуть другая проблема – что до решения суда делать с арендуемым объектом и имуществом арендатора в нем. До официального прекращения арендного договора с имуществом арендатора ничего нельзя делать. Это имущество чужое для арендодателя.

И всякие действия с ним, будь то его вынос на какой-нибудь склад для освобождения арендуемого объекта или что-то иное, в итоге могут обернуться уже иском против арендодателя. Даже противостоять попыткам арендатора забрать имущество, не смотря на невнесение вовремя платы арендодателю нельзя.

Лишь с официальным прекращением арендного договора (либо с момента вынесения соответствующего судебного решения, либо после вручения претензии арендатору, содержащей пункт об отказе от договорных обязательств и нереагирования на нее), если арендатор сам имущество не забрал, арендодатель может до исполнения требования погасить задолженность, данное имущество удержать, например, путем смены замка в арендуемом помещении для запрета доступа туда недобросовестного арендатора.

Возмещение убытка

Также официальное прекращение договора дает право арендодателю продать данное имущество и за счет вырученных средств получить возмещение убытка от невнесения арендной платы арендатором. Но продажа тоже подчиняется ряду требований.

В частности, здесь будут применяться правила для заложенного имущества, реализация которого является длительным делом.

Если только стороны сами не оговорили в договоре указанную возможность, определив, что конкретно из имущества возможно продать на случай просрочки.

Имущество может передаваться на хранение иным субъектам, в том числе новому арендатору. Если стоимость имущества не велика, и арендатор никак не выражает намерения забрать его, то имущество можно признать брошенным.

Описанный порядок действий справедлив, когда в аренду передавалась недвижимость. Но арендный договор возможно заключить и в отношении движимых вещей, например, транспортного средства или какой то крупногабаритной бытовой или строительной техники.

Если арендатор допустил длительную просрочку в платежах за движимое арендованное имущество, то арендодатель должен требовать в суде не расторжения договора, а в первую очередь истребования такого имущества из незаконного владения (когда возникла просрочка). Такого рода иск называется виндикационным. Вместе с ним арендатору следует просить суд применить еще и обеспечительные меры (запрет на реализацию этого имущества, удержание и др.).

Если же арендатор движимой вещи исчез и связь с ним отсутствует, выход здесь один – обращение в полицию. Его действия возможно квалифицировать в качестве преступления, что однако не освобождает его от возврата арендодателю долга.

В современном законодательстве существует большое количество тонкостей, знание которых поможет избежать лишних неприятностей, потерь времени, нервов и средств.

Бесплатная онлайн-консультация с каждым годом становится всё более популярным видом услуг в юриспруденции, так как помогает сэкономить время и деньги. Это быстро, удобно и надёжно!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/whitejurist/poriadok-deistvii-kogda-arendator-vovremia-ne-platit-za-arendu-5f5b26ead5e15d30de8b7ae4

Уменьшаем долги и гасим обязательства неденежными средствами

От арендатора в погашение задолженности
ВЗАИМОЗАЧЁТ При наличии взаимных обязательств можно провести взаимозачёт. Данный способ погашения задолженности возможен при наличии условий, определённых ст.

410 ГК РФ:

  • требования носят встречный характер, а именно организация, выступающая кредитором по одному договору, по другому должна являться должником;
  • требования являются однородными, то есть стороны должны друг другу одинаковый предмет, например, деньги. Если одна сторона требует деньги, а другая  выполнение работ, зачёт не возможен;
  • срок исполнения обязательств наступил, не указан или определён моментом востребования. 

При зачёте не обязательно,  чтобы стороны имели равные взаимные долги. Зачёт можно произвести на сумму наименьшей задолженности.

Сумму взаимных требований и обязательств следует подтвердить актом сверки. Взаимозачёт должен быть оформлен письменно. По закону для зачёта достаточно заявления одной стороны. В этом случае главное иметь подтверждение того, что контрагент получил уведомление о проведении взаимозачёта (уведомление о вручении письма адресату). Но лучше подписать двустороннее соглашение о зачёте.

Причём акт сверки и соглашение о зачёте взаимных требований стороны могут оформить как один документ. Форма акта взаимозачёта, как и форма акта сверки, законодательством не предусмотрена, поэтому можно разработать её самостоятельно. Рассмотрим порядок отражения операции взаимозачёта на примере.

Пример 1. Компания  сдала в аренду офисное помещение.

Арендатор не оплатил арендную плату за  два месяца, и у арендодателя образовалась дебиторская задолженность. Через некоторое время, с момента образования задолженности, арендатор  реализовал арендодателю свою продукцию, продажная стоимость которой равна сумме задолженности по арендной плате. Стороны пришли к соглашению о зачёте взаимной задолженности в месяце реализации продукции. Для арендодателя данная продукция является товаром.

У арендодателя-кредитора

СОДЕРЖАНИЕ ОПЕРАЦИЙДЕБЕТКРЕДИТПЕРВИЧНЫЙ ДОКУМЕНТ
Бухгалтерские записи в период предоставления имущества в аренду
Признана выручка от сдачи в аренду офисного помещения7691-1Договор арендыБухгалтерская справка
Начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду90-368Счёт-фактура выданный
Бухгалтерские записи в месяце поставки товара
Товар оприходован на склад41-260Накладная на поставку товара
Отражена предъявленная сумма НДС1960Счёт-фактура
Задолженность арендатора зачтена в оплату товара6076Соглашение о зачёте


У арендатора-должника

СОДЕРЖАНИЕ ОПЕРАЦИЙДЕБЕТКРЕДИТПЕРВИЧНЫЙ ДОКУМЕНТ
Отражены расходы по аренде офисного помещения2676Договор арендыСчёт арендодателя
Отражена предъявленная сумма НДС1976Счёт-фактура
Принята к вычету предъявленная сумма НДС6819Счёт-фактура
Бухгалтерские записи в месяце реализации продукции
Признана выручка от реализации продукции6290-1Накладная на отпуск продукции
Начислен НДС с выручки от реализации продукции90-368Счёт-фактура
Списана фактическая себестоимость реализованной продукции90-243Бухгалтерская справка
Задолженность перед арендодателем зачтена в оплату реализованной продукции7662Соглашение о зачёте


ОТСТУПНОЕ

Если оснований для взаимозачёта нет, можно использовать отступное. Отступное предполагает, что вместо уплаты долга или его части дебитор предоставляет кредитору какое-либо имущество. Отступное оформляют соглашением между сторонами. В нём устанавливают размер, сроки и порядок предоставления отступного1.

Использовать отступное можно, если:

  • у должника есть определённое имущество, которое он может отдать вместо уплаты долга. При этом такое имущество не должно являться обеспечением по другим обязательствам;
  • кредитор заинтересован в этом имуществе.

Обычно с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по выплате долга, включая неустойку. Но в соглашении об отступном можно предусмотреть и другое правило.

В тех случаях, когда стоимость отступного меньше долга, он считается погашенным полностью или частично, в зависимости от воли сторон, выраженной в соглашении об отступном. Если же этот момент в соглашении не оговорить, то, по мнению судов, долг считается погашенным полностью2.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

При заключении соглашения об отступном, кредитор не вправе требовать от должника выплаты долга до истечения установленного сторонами срока предоставления отступного.

Изменим первоначальный пример и посмотрим, как отразится в бухгалтерском учёте соглашение об отступном.

Пример 2. У арендатора образовалась задолженность по арендной плате за два месяца. Арендатор и арендодатель заключили соглашение об отступном. Ими предусмотрено, что вместо уплаты долга за аренду арендатор поставит арендодателю свою продукцию через два месяца. Продажная стоимость продукции по соглашению сторон равна сумме задолженности по арендной плате. 

У арендодателя-кредитора

СОДЕРЖАНИЕ ОПЕРАЦИЙДЕБЕТКРЕДИТПЕРВИЧНЫЙ ДОКУМЕНТ
На дату получения отступного
Получена продукция от арендатора в качестве платы за аренду41-276Соглашение об отступномНакладная отпуск продукции
Отражена предъявленная сумма НДС1960Счёт-фактура

У арендатора-должника

СОДЕРЖАНИЕ ОПЕРАЦИЙДЕБЕТКРЕДИТПЕРВИЧНЫЙ ДОКУМЕНТ
На дату передачи отступного
Задолженность перед арендодателем погашена  предоставлением отступного (Д)7690-1Соглашение об отступномНакладная на отпуск продукции
Списана фактическая себестоимость продукции90-243Бухгалтерская справка
Начислен НДС при реализации продукции*90-368Счёт-фактура

* В данном примере полагаем, что налоговая база при передаче товара в качестве отступного определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 154 НК РФ, то есть исходя из стоимости товаров, указанных в соглашении об отступном (без учёта НДС). А также исходим из того, что стороны сделки не являются взаимозависимыми лицами.
Следовательно, сумма погашаемого передачей отступного обязательства признаётся рыночной ценой реализуемых товаров3. Соответственно, арендатор при передаче продукции арендодателю определит сумму НДС по формуле: Д* 18/118 или Д*10/110, в зависимости от ставки НДС, по которой облагаются переданные товары. Но в  счёте-фактуре, выставленном в адрес арендодателя, арендатору следует указать прямую ставку НДС – 10 % или 18 %4. 

ЦЕССИЯ

Снизить размер дебиторской задолженности компания может путём заключения договора цессии (уступки права требования). Смысл в этом есть, если вероятность её оплаты новым кредитором является высокой. Данное соглашение выгодно даже при условии её реализации с убытком, так как позволяет получить в оборот денежные средства. Уступка требования допускается, если она не противоречит закону5.

Право (требование), принадлежащее компании на основании обязательства, она может передать другому лицу по сделке (уступка требования)6. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором7. 

В данном договоре кредитор, уступающий право требования долга, будет  являться цедентом, новый кредитор – цессионарием. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора уступки права требования, если законом или договором не предусмотрено иное8.

После заключения договора цессии кредитор, уступивший требование, обязан новому кредитору по сделке передать документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования)9.

Должник в обязательном порядке должен быть письменно извещён о состоявшейся уступке прав требования. Если этого не произойдёт, должник может перечислить деньги первоначальному кредитору, и такое исполнение обязательств будет считаться правильным с точки зрения законодательства. А новый кредитор ничего не получит10.

Пример 3. Покупатель не рассчитался за товары в установленный срок, и у продавца возникла просроченная дебиторская задолженность. Данная задолженность не обеспечена соответствующими гарантиями.

В месяце, в котором истёк срок платежа, установленный договором купли-продажи, продавец уступил требование к покупателю новому кредитору (цессионарию) с убытком.

Уступка требования оформлена соответствующим актом.

Стоимость уступки требования, установленная договором цессии, в бухгалтерском учёте признаётся в составе прочих доходов на дату перехода права требования к новому кредитору11. 

Одновременно с доходами признаются прочие расходы в виде суммы списанной дебиторской задолженности12.

У кредитора

СОДЕРЖАНИЕ ОПЕРАЦИЙДЕБЕТКРЕДИТПЕРВИЧНЫЙ ДОКУМЕНТ
Признан доход от уступки права требования7691-1Договор уступки права требования (Договор цессии)Акт об уступке требования
Списана дебиторская задолженность91-262Бухгалтерская справка
Получены денежные средства от цессионария5176Выписка банка по расчетному счёту

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

Передача имущественных прав признаётся объектом налогообложения по НДС13. Однако в нашем примере в корреспонденции счетов нет проводок по НДС. Это связано с тем, что согласно абз. 2 п. 1 ст.

155 НК РФ налоговая база при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров, определяется как сумма превышения суммы дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования, над размером денежного требования, права по которому уступлены. #FOOTNOTE#А поскольку в данном случае сумма дохода от уступки права требования меньше размера уступаемого права требования, налоговая база по НДС признаётся равной нулю. Поэтому сумма НДС также равна нулю.  Но, несмотря на отсутствие НДС к уплате, цедент должен выставить в адрес цессионария счёт-фактуру. 

В нашем примере  в графе 5 счёта-фактуры, предъявляемого к оплате покупателю, будет отражаться налоговая база как разница между доходом первоначального кредитора и суммой требования14, равная нулю, в графе 7 – ставка НДС 18 %, а в графе 8 – исчисленная сумма НДС15, тоже равная нулю.

По налогу на прибыль при методе начисления доходы и расходы от уступки права требования учитываются так же, как и в бухгалтерском учёте.  При этом с 1 января 2015 года   образовавшийся убыток от уступки права требования в полной сумме признаётся на дату уступки права требования16.

У должника

У покупателя (должника) изменится только организация-кредитор. Он должен по счёту 60 с субсчёта «Первоначальный кредитор» перекинуть долг на другой субсчёт «Новый кредитор». Основанием для внесения изменений будет являться полученное им извещение о замене кредитора и бухгалтерская справка.  Для должника получение уведомления о переходе прав кредитора к другому лицу не влечёт каких-либо последствий в части, касающейся НДС, так как его обязательство по договору остается неизменным.

В статье мы рассмотрели альтернативные денежным расчётам пути снижения задолженности и обязательств компании посредством заключения новых соглашений и договоров с контрагентами. И жизнь показывает, что компания, использующая все методы реструктуризации долгов и активно работающая с контрагентами, находится в более стабильном финансовом положении, чем её конкуренты.

Источник: https://www.4dk.ru/news/d/umenshaem-dolgi-i-gasim-obyazatelstva-nedenezhnymi-sredstvami-46367

Учет арендных платежей — Audit-it.ru

От арендатора в погашение задолженности

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором и, в большинстве случаев, арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.

Помимо этого арендная плата может быть определена в виде:

·   установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

·   предоставления арендатором определенных услуг;

·   передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

·   возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, поэтому установление переменной части арендной платы не совсем законно.

Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности, связанной с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то согласно пункту 5 ПБУ 10/99 суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

В соответствии с пунктом 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится.

Отражение на счетах бухгалтерского учета производится следующим образом:

Корреспонденция счетов операции
ДебетКредит
20, 23, 25, 26, 4460, 76Отражена сумма сумм арендной платы
1960, 76Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком
60, 7651Перечислена сумма арендной платы

Арендатор может осуществлять деятельность как облагаемую, так и не облагаемую НДС. Если арендованное имущество используется для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то на основании пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) сумма НДС, предъявленная поставщиком и уплаченная ему в составе арендной платы, может быть предъявлена к вычету.

Если же арендатор осуществляет деятельность, не облагаемую НДС, то сумма НДС к вычету не принимается, а в соответствии со статьей 170 НК РФ включается в расходы, принимаемые к вычету при налогообложении прибыли.

Корреспонденция счетов операции
ДебетКредит
6819Отражена сумма НДС, предъявляемая к вычету (при осуществлении деятельности, облагаемой НДС)
20, 23, 25, 26, 4419Отражена сумма НДС, не подлежащая вычету (при осуществлении деятельности, не облагаемой НДС)

В бухгалтерском учете организации-арендатора арендная плата отражается на основании первичных документов, предоставляемых организацией-арендодателем.

В целях исчисления налога на прибыль в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Если арендная плата вносится арендодателю ежемесячно, то вопросов с ее отражением в бухгалтерском учете не возникает. Затруднение вызывает порядок отражения арендной платы при ее единовременном внесении.

Из пункта 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года №34н следует, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией, в течение периода, к которому они относятся. Планом счетов и инструкцией по его применению для учета расходов будущих периодов предназначен счет 97 «Расходы будущих периодов». Обратимся к Инструкции по применению Плана счетов:

«Счет 97 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам.

В частности, на этом счете могут быть отражены расходы, связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству работами в связи с их сезонным характером; освоением новых производств, установок и агрегатов; рекультивацией земель и осуществлением иных природоохранных мероприятий; неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда организацией не создается соответствующий резерв или фонд) и другое».

Как видно из приведенного текста расходы по арендным платежам в нем отсутствуют.

В настоящее время при признании расходов следует руководствоваться ПБУ 10/99. В соответствии с пунктом 3 ПБУ 10/99 не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг, в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Таким образом, можно сделать вывод, что суммы арендных платежей следует учитывать на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные» или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Пример 1.

Предприятие А арендовало у предприятия В автомобиль сроком на 6 месяцев. Ежемесячная сумма арендной платы по договору составляет 8 850 рублей, включая налог на добавленную стоимость – 1 350 рублей. Арендатор вносит арендную плату единовременно путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя. Стоимость автомобиля, определенная сторонами, составляет 200000 рублей.

В соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

В примере использованы следующие наименования субсчетов:

60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

60-2 «Расчеты по авансам выданным»

68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость»

Корреспонденция счетовСумма, рублей операций
ДебетКредит
001200 000Отражена стоимость арендованных основных средств
60-25153 100Перечислена арендная плата за 6 месяцев
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды
2060-17 500Отражена сумма ежемесячной арендной платы
1960-11 350Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком
60-160-28 850Зачтена сумма аванса
68-2191 350Принята к вычету сумма НДС

Окончание примера.

Договором аренды может быть установлено, что в счет арендной платы арендатор передает арендодателю продукцию, товары, выполняет какие-либо работы или оказывает услуги. Стоимость продукции, работ и услуг засчитывается в счет арендной платы.

Пример 2.

Предприятие, арендующее имущество, производит его ремонт. Стоимость ремонтных работ согласована сторонами договора аренды.

Затраты на проведение ремонта в бухгалтерском учете арендатора будут отражаться на счетах учета затрат, по окончании ремонтных работ их стоимость в согласованной оценке отражается по кредиту счета 90 «Продажи» и дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Задолженность, отраженная на счете 62, списывается в погашение задолженности по арендной плате. Следует учесть, что стоимость выполненных ремонтных работ является объектом налогообложения по НДС.

Корреспонденция счетов операций
ДебетКредит
2076Отражена сумма арендной платы, начисленной за текущий месяц
1976Отражена сумма НДС, начисленного по арендной плате
2010, 70, 69Отражена сумма затрат по ремонту имущества
6290-1Отражена сумма выручки от реализации ремонтных работ после подписания акта выполненных работ
90-368Начислен НДС со стоимости ремонтных работ
90-220Списаны затраты по ремонту имущества
7662Стоимость ремонтных работ зачтена в счет арендной платы

Окончание примера.

Более подробно с вопросами, касающимися аренды, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Аренда».

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/42708.html

Порядок взыскания задолженности по договору аренды

От арендатора в погашение задолженности

Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

Возникновение задолженности по договору аренды

Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

  1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
  2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

  • цена аренды;
  • объект аренды.

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество.

Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество.

Например, для здания это адрес и квадратура.

Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.

Расчет такого долга

Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

Расчет производят по формуле: Неустойка=Задолженность*Количество дней неуплаты*Ставка ЦБ *1/300.

При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

Процедура взыскания

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий.  Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

  1. Сведения о сторонах соглашения.
  2. Дата заключения и реквизиты договора.
  3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
  4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
  5. Ссылки на законодательные акты.

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

  • наименование суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
  • обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
  • цену иска, то есть сумму долга;
  • расчет задолженности;
  • сведения о претензионных мерах;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием  для  взыскания долга с арендатора судебными приставами.

Расторжение договора

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Судебная практика

Пример 1.

 Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено.

Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г.

, согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка.

Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление.

Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором.

Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику.

Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Источник: https://pravobez.ru/articles/poryadok-vzyskaniya-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть