Можно ли продать долю супругу

Содержание

Можно ли продать совместное имущество без согласия супруга

Можно ли продать долю супругу

Любая сделка купли-продажи совместно нажитого имущества требует согласия со стороны второго собственника. Если данный факт будет игнорироваться любой из сторон сделки, то последствия станут весьма печальными для каждого из участника процесса.

Совместным является имущество, которое приобреталось супругами в период брачного союза. При этом совсем не обязательно, что вторая половина вкладывалась в покупку равносильно.

Права владения имуществом распределяются между супругами равноправно, то есть 50 на 50.

Именно поэтому в случае, когда кто-то из собственников решит продать или подарить собственность, придется получать согласие от второй стороны.

Какое имущество может продаваться без согласия супруга

Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34.

СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.

35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:

  • имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
  • связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
  • брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
  • одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.

При этом даже если супруги уже разведены, но собственность приобреталась ими во время брака, право владения половиной имущества за обеими супругами сохраняются. Следовательно согласие в таких ситуациях также необходимо.

Продажа имущества без согласия супруга возможно только в тех случаях, когда это не нарушает законодательства РФ.  В ст. 253 ГК РФ сказано, что участники совместной собственности должны получать согласие на распоряжение имуществом.

Если при оформлении сделки купли-продажи или дарения данное правило не учитывалось, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена в судебном порядке в течение года.

При обращении одной из сторон, без чьего согласия продали собственность, в суд сделку аннулируют 100%.

При этом продавец должен будет вернуть все полученные материальные средства, а также компенсировать убытки покупателю.

Как получить согласие бывшего супруга на продажу совместно нажитого имущества

Согласно законодательству РФ согласие на продажу совместно нажитого имущества должно оформляться у нотариуса. Заявлять о согласии, а следовательно и заниматься оформлением и получением документа, должен не продающий супруг, а вторая половина. Для нотариуса придется подготовить следующие документы:

  • Паспорт.
  • Документ, устанавливающий право собственности на недвижимый объект.
  • Свидетельство о заключении/расторжении брака.

Согласие составляется на бланке соответствующего образца, заверяется подписью и печатью нотариуса.

Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:

  • Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
  • Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
  • Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.

Продажа недвижимости без согласия супруга является нарушением закона и требует привлечения судебных органов для решения данного вопроса. Чтобы составить исковые заявления и грамотно выстроить обвинение-защиту в суде гражданин либо сам должен иметь хорошие знания действующего законодательства и норм, либо обращаться за помощью к профессиональным юристам.

Обратившись за юридической помощью человек лишает себя ошибочных действий и экономит нервы и время. Профессионалы сами подготовят все необходимые бумаги и могут представлять интересы своего клиента в ходе судебных заседаний.

Также помощь юристов потребуется и тому, кто хочет продать собственность без согласия второй половины. Специалисты расскажут возможно ли это, помогут правильно подготовить все бумаги.

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания “Деловой подход”

Источник: https://del-pod.ru/mozhno_li_prodat_sovmestnoe_imushchestvo_bez_soglasiya_supruga.html

Как продать квартиру супругу: советы юриста

Можно ли продать долю супругу

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру супругу можно в любой момент семейных отношений, однако процедура совершения сделки будет зависеть от правового статуса недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности распоряжения жильем, если предстоит сделка между партнерами по браку.

Правовой режим имущества супругов

После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.

Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:

  • к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
  • объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
  • движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.

Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.

Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.

Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.

Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:

  • отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
  • каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
  • отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.

Такие правила не означают, что продать объект или его часть, невозможно. Для этого можно изменить правовой режим жилого помещения, переоформив его в долевую собственность, и оформить сделку продажи. Однако даже в этом случае необходимо учитывать требования законодательства, ведь возникает ситуация фактической продажи части жилья самому себе.

Как продать супругу квартиру, купленную в браке

​Возможность переоформить совместно приобретенное имущество в долевую собственность доступна каждому из супругов. Это можно сделать как в период семейных отношений, так и после расторжения брака. Если оба партнера согласны определить свои доли, они обращаются в органы Росреестра с обоюдным соглашением, в котором укажут размер своих долей.

После выдела доли на каждого из супругов, они получают право распоряжаться своей частью имущества, в том числе продавать ее второй половине. Однако в этом случае возникают существенные проблемы, связанные с необходимостью получить согласие второго партнера на отчуждение доли:

  • для продажи доли одним из супругов требуется оформить нотариальное согласие второго партнера на совершение такой сделки;
  • если продажа осуществляется второму супругу, данное требование также должно исполняться;
  • возникает ситуация, когда второй партнер дает согласие на продажу доли самому себе.

Обратите внимание! Нотариальное согласие является обязательным элементов при распоряжении любым общим имуществом супругов, если оба партнера не выступают одновременно на стороне продавца.

Помимо этой проблемы, существует еще одно важное обстоятельство – если происходит продажа доли второму супругу, приобретаемое имущество вновь поступает в совместную собственность семьи, если иное не установлено договором. Таким образом, при совершении такой сделки возникает правовая коллизия, при которой оба супруга одновременно выступают на обоих сторонах договора.

Законодательство не допускает совпадения продавца и покупателя в одном лице, такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны. В данном случае заинтересованным лицом может выступить один из супругов после прекращения брачных отношений.

Совершение сделок продажи таким способом неизбежно вызовет вопросы со стороны регистрирующего органа и может повлечь отказ в регистрации перехода права собственности. Есть ли законный вариант продажи супругу квартиры, которая была приобретена совместно в период брака? Такой вариант есть, он также связан с переоформлением жилья в долевую собственность.

Для реализации решения о продаже второму супругу общей квартиры необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:

  1. обратиться в органы Росреестра с соглашением о распределении долей в равном размере, либо об оформлении квартиры в собственность только одного супруга (во втором варианте необходимость в дальнейших действиях может отпасть, если за передачу всего жилого помещения будет уплачена половина его стоимости);
  2. после получения выписки ЕГРН о распределении долей, необходимо заключить брачный договор и указать в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров (это позволит определить доли как личную собственность каждого супруга и обойти правило о продаже жилья самому себе);
  3. оформить договор купли-продажи доли без необходимости получать нотариальное согласие второй половины;
  4. зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра и получить выписку из ЕГРН.

Этот вариант представляет собой достаточно сложную процедуру, ведь гражданам предстоит соблюсти все формальности в уполномоченных государственных органах и нотариальной конторе, прежде чем получить возможность легально оформить куплю-продажу.

На первоначальной стадии распределения долей граждане могут отойти от равного принципа имущественных активов и сразу оформить объект недвижимости в собственность второго супруга. Если при этом будет передана денежная сумма, которая была запланирована для предстоящей купли-продажи, фактически состоится неофициальная сделка по отчуждению жилья.

Еще одним вариантом скрытой продажи квартиры будет являться условие в брачном договоре, что вся квартира поступит в собственность второго партнера после прекращения брачных отношений. Одновременно граждане могут оформить расписку о передаче денежных средств, определив такие действия как скрытую продажу.

Вариант с заключением брачного договора имеет существенные недостатки:

  • при определенных условиях брачный контракт может быть признан недействительным или расторгнут по требованию одной из сторон, ведь передача всего имущества только одному супругу будет формально нарушать интересы второй половины;
  • возможность получить всю квартиру в собственность будет связана с моментом расторжения брака, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
  • так как продажа таким способом осуществляется неофициально, при возникновении судебного спора будет крайне сложно добиться возврата денежных средств.

Таким образом, оптимальным вариантом для продажи супругу квартиры, приобретенной на семейные средства в период брачных отношений, будет являться определение долей в общем праве и оформление их в раздельную собственность.

Как продать супругу квартиру, купленную до брака

Имущественные активы, принадлежавшие молодоженам до вступления в семейные отношения, признаются их личной собственностью, если сами граждане позже не изменят правовой режим недвижимости. В этом случае для распоряжения жильем не потребуется получение нотариального согласия второй половины, собственник вправе самостоятельно найти покупателя и заключить возмездную сделку.

Если принято решение продать указанную квартиру второму супругу, сторонам предстоит выполнить следующие действия:

  1. оформить договор купли-продажи с согласованием цены сделки;
  2. обратиться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации перехода права собственности;
  3. получить выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован переход квартиры новому владельцу.

Для совершения регистрационных мероприятий в учреждении Росреестра необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт личной собственности, а также договор купли-продажи и кадастровый паспорт. За обращение в регистрационные органы оплачивается госпошлина, которая составляет 2000 рублей.

Даже при таком варианте могут возникнуть сложности, если в договоре не будет предусмотрено, что приобретенное жилое помещение становится личной собственностью покупателя. По общему правилу, приобретенная в период семейных отношений недвижимость становится совместной собственностью обоих партнеров, т.е. продавец фактически будет выступать и на стороне покупателя.

Избежать такой коллизии можно только указанием в тексте договора, что квартира переходит в личную собственность покупателя. Это является законным правом граждан, поэтому при регистрации сделки оснований для отказа не наступает.

Необходимо учитывать, что в договоре следует указывать стоимость жилья, максимально приближенную к реальной рыночной оценке. Это связано с возможным наступлением обязанности по уплате налогов при отчуждении жилья и соответствующей проверкой со стороны налоговых органов.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-suprugu

Как происходит продажа квартиры в совместной собственности

Можно ли продать долю супругу
Время чтения: 6 минут

Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости.

Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса.

Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

Что подразумевается под совместной собственностью на квартиру

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ, супруги как участники общей совместной собственности являются владельцами долей, которые не определены. Право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеет как муж, так и жена.

Поскольку в жизни не всегда между супругами существуют доверительные отношения, совместная собственность супругов на квартиру защищается законодателем путем установления некоторых ограничений.

Ст. 35 Семейного кодекса РФ оговаривает основные принципы владения имуществом:

  • эксплуатация сообща;
  • распоряжение по согласию.

Более подробно порядок распоряжения общим имуществом описан в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Оформление приобретения в браке

Семейное законодательство устанавливает, что квартира, приобретенная в браке, относится к совместной собственности, если куплена за общие средства. Ст. 34 СК РФ к доходам семьи причисляет:

  • доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности;
  • пенсии, пособия и денежные выплаты;
  • денежные средства без целевого назначения.

Неотъемлемое право собственности принадлежит и супругу, который по уважительным причинам не имел своего дохода в браке. Например, он занимался уходом за детьми, вел домашнее хозяйство и так далее.

Нюансы заключения сделки и оформления права собственности подробно рассматриваются в статье «Покупка жилья в браке».

Продажа совместно нажитого имущества

Гл. 7 ГК РФ регламентирует правила продажи любой недвижимости и отвечает на вопрос, как продать квартиру в совместной собственности. Ст. 550 указывает, что сделки заключаются в письменной форме.

Ст. 42 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора, что снижает риски нежелательных последствий отчуждения имущества. В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, удостоверяются только сделки, отвечающие требованиям закона. Поэтому нотариус обязан проверить:

  • наличие прав продавца на объект;
  • дееспособность сторон и их право на сделку;
  • понимание сторонами значения и последствий сделки;
  • соответствие содержания договора действительному намерению сторон.

Чтобы владелец мог продать квартиру, купленную в браке, договор должен содержать следующие существенные условия:

  • сведения, идентифицирующие признаки объекта;
  • стоимость квартиры;
  • нюансы передачи квартиры продавцом покупателю, сроки снятия с регистрации всех проживающих и освобождения помещения;
  • порядок рассмотрения спорных вопросов.

Продажа квартиры в общей собственности требует уплаты нотариального сбора, размер которого установлен п.1 ч.1 ст. 22.1 вышеупомянутых Основ. Например, при отчуждении имущества супругу, родителям или детям следует уплатить 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки, но не более 50 000 рублей.

Если речь идет о других лицах, то размер сбора формируется следующим образом:

Сумма сделки (руб.)Нотариальный тариф (руб.)Сбор (% от суммы сделки)
До 1 000 0003 0000,4%
От 1 000 000 до 10 000 0007 0002%
Свыше 10 000 00025 0000,1%, но не более 100 000 рублей

Чтобы продать совместную квартиру, имеющую кадастровую стоимость (КС), все платежи рассчитываются от этого значения, даже если по результатам независимой оценки цена имущества оказалась ниже КС.

Сведения, внесенные в ЕГРН, нотариус запрашивает самостоятельно.

Если собственник не может лично заняться оформлением купли-продажи, ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность участия в сделке уполномоченного представителя. В этом случае владелец жилья должен вручить ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу. В документе отражается спектр полномочий поверенного, а совершенные действия считаются волеизъявлением собственника жилья.

Проверить действительность доверенности можно с помощью официального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Требуется ли согласие супруга на сделку

Режим совместной собственности имущества, нажитого в браке, предполагает, что распоряжаться недвижимостью супруги могут только сообща. Например, для подписания договора купли-продажи мужем требуется нотариально удостоверенное согласие жены и наоборот. Это правило распространяется и на распоряжение квартирой после развода.

Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга незаконна. Если муж либо жена докажут, что о подписании договора купли-продажи не знали и не должны были знать, сделку несложно признать недействительной и аннулировать.

Где проводится оформление купли-продажи

Перед заключением договора все жильцы квартиры должны сняться с регистрационного учета – выписаться. Для этого, в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», нужно подать заявление установленного образца в паспортный стол или МФЦ либо подать запрос через Госуслуги.

После этого остается удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе в соответствии с требованиями ст. 56 Основ.  Продажа совместной собственности супругов в 2021 году может удостоверяться в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира. На сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис «поиск нотариуса».

Новый собственник регистрирует подписанный и удостоверенный договор купли-продажи в офисе Росреестра или МФЦ.

Комплект документов

Для продажи квартиры потребуется:

  • договор. Образец договора купли-продажи можно скачать заранее;
  • правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
  • паспорта всех собственников;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН либо из БТИ.

Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

Продажа недвижимости по частям

Выделение долей позволяет каждому собственнику распоряжаться своей частью квартиры, если при этом соблюдаются интересы супруга.

Ст. 250 ГК РФ оговаривает преимущественное право покупки доли. Согласно этому документу, перед тем как продать часть квартиры, дольщик должен в письменной форме уведомить совладельцев о желании продать имущество. В уведомлении следует указать стоимость и условия продажи. Если совладелец не пожелает приобрести объект, сделку можно заключать с посторонними покупателями.

Договор купли-продажи части объекта подписывается с посторонним лицом только по прошествии месяца после отправки продавцом уведомления с предложением продать квартиру второму собственнику. Установленный срок соблюдать не обязательно, если совладелец в письменной форме сразу же откажется от приобретения доли.

Имущество, приобретенное в браке, даже после развода продолжает считаться совместной собственностью. Поэтому продавец должен уведомить бывшего супруга о намерении продать, а также получить:

  • нотариально удостоверенное согласие на сделку, если оба супруга владеют долями в квартире;
  • нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки, если квартира оформлена в общедолевую собственность.

Без этого продажа доли квартиры после развода тоже может быть оспорена и признана недействительной.

Выделение части в совместно нажитом жилье

По инициативе каждого из супругов совместно нажитое имущество делится. Существует несколько вариантов оформления раздела:

  • по договоренности – посредством соглашения о разделе имущества либо брачного договора;
  • в судебном порядке – в случае спора о размере долей или невозможности деления.

Законодательно установлен принцип равенства долей супругов. Наличие детей не влияет на размер выделяемой части.

О том, в каких случаях один из супругов вправе получить большую часть, читайте в статье «Выделение доли в квартире».

Оплата налогов при продаже жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на доходы физических лиц составляет 13%. В соответствии со ст. 41 и ст. 248, доходом признается любая денежная выгода, в том числе полученная от реализации товаров или имущественных прав.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-v-sovmestnoj-sobstvennosti.html

Можно ли продать квартиру мужу? Сделки между супругами

Можно ли продать долю супругу
?

advokatbudko (advokatbudko) wrote,
2017-09-21 14:13:00 advokatbudko
advokatbudko
2017-09-21 14:13:00 Categories:

  • Недвижимость
  • Общество
  • Cancel

Заключают ли супруги между собой сделки? Конечно. Самые распространенные договоры между спутниками жизни – семейно-правовые.

Так, семейный кодекс предусматривает, что муж и жена могут заключать брачный контракт, соглашение об уплате алиментов, и так далее. Но это не означает, что обычные гражданско-правовые договоры для них недоступны.

Чаще всего у благоверных возникает необходимость заключить безвозмездные сделки (вроде договора дарения), что можно объяснить спецификой семейных правоотношений. Но и возмездные договоры тоже не редкость, особенно если один из супруговведёт бизнес.

Препятствия к заключению сделки создает не сам правовой статус мужа и жены, ведь даже в браке они остаются отдельными субъектами имущественных отношений. Мешает оформить сделку установленный режим общей собственности.

Проблемы…

1. Совместная собственностьНа первый взгляд, сложностей возникать не должно, ведь закон не накладывает прямых ограничений на сделки между супругами. Но при том, что приобретенное в браке имущество считается общим, происходит вот какой казус:Представим, что жена, на которую записана купленная в браке квартира, продает её мужу. Квартира эта находится в общей совместной собственности, а это значит, что и мужчина, и женщина владеют этой недвижимостью в равной степени. Поэтому фактически жена продаёт квартиру сама себе. Аналогичным образом и муж покупает свои собственные квадратные метры. А такие сделки ничтожны.

2. Долевая собственность

Аналогичный случай: жена хочет продать мужу квартиру, но доли в собственности у них выделены. Казалось бы, проблема решена? Нет. Для того, чтобы осуществить куплю-продажу (как и любую другую сделку), необходимо оформить у нотариуса согласие второго супруга. Так вот давая такое согласие, муж или жена также будут представлять обе стороны.

Проблемы в обоих случаях возникнут при регистрации договора и переоформлении недвижимости.Но даже если и так – кто же будет оспаривать сделку, если обе стороны добровольно её заключили? Ответ напрашивается сам собой. Нельзя исключать, что в какой-то момент у супругов возникнут разногласия. Тогда один из них вполне может обратиться в суд и даже выиграть дело.

…и решения

Наиболее простой способ совершить покупку в указанных случаях – предварительно определить квартиру как собственность только жены или только мужа. Делается это путем оформления соглашения между супругами. То есть “продавец” предлагает купить у него уже своё личное имущество. Основания для признания сделки ничтожной не возникнет.

После этого в брачном договоре следует определить раздельный режим собственности для приобретаемой недвижимости.И третий этап – оформление непосредственно купли-продажи.При такой схеме квадратные метры абсолютно легально перейдут от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи будет иметь стандартный вид.

Заключается он в простой письменной форме (можно и у нотариуса), а затем регистрируется в государственных органах.

Чего делать нельзя

Заключая семейный союз, новобрачные возлагают на себя обязанность заботиться друг о друге и поддерживать материально. Это не только моральный долг мужа и жены друг перед другом, а еще и прямое указание норм семейного права.

По этой причине незаконны и не совместимы с семейным законодательством договоры ренты либо пожизненного содержания с иждивением, в силу которых один из супругов передаёт другому свою недвижимость в обмен на уход и денежную поддержку.

Да, в последнее время спрос на подобные “сделки” вырос, и нотариусы заключают такие договоры. Однако правильнее было бы в удостоверении таких договоров отказывать.

Юлия Будько | Услуги адвоката для частных лиц | Услуги адвоката для юридических лиц | Запись на консультацию

#недвижимость, #раздел_имущества, #частный_адвокат, #частныйадвокат, семейное_право

  • Некоторое время назад мне позвонила постоянная клиентка и попросила проконсультировать ее сотрудницу. Ирина приехала в Москву из крупного…
  • Очередь на паспортном контроле продвигалась медленно. Марина то и дело оглядывалась на дочку Олю, четырехлетнюю егозу, которая крутилась неподалеку.…
  • Раздельный бюджет Виктор и Ольга женаты всего несколько лет. У обоих перспективная работа и приличная зарплата. Бюджет супруги ведут раздельный,…

Источник: https://advokatbudko.livejournal.com/20605.html

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Можно ли продать долю супругу

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Можно ли продать квартиру супругу?

Можно ли продать долю супругу

Продать квартиру супругу возможно в любой период брачно-семейных взаимоотношений, а также после их фактического прекращения. Статья расскажет о тонкостях процедуры при реализации недвижимости на разных стадиях семейных взаимоотношений, осветит особенности продажи жилплощади, приобретенной до брака.

Особенности правового статуса собственности супружеской пары

Многое в жизни людей меняется с созданием собственной семьи, в том числе и отношение к имуществу. Все особенности по имущественным взаимоотношениям урегулированы нормами семейного законодательства – СК РФ, а также гражданского в некоторой части. По факту приобретения любого вида имущества во время брачных отношений, приобретенное обретает особый правовой режим.

Так, правовое положение квартиры супругов обретенной во время брака, обладает следующими особенностями:

  1. Если жилье было получено в результате процедуры дарения или по наследству кем-то из партнеров, на безвозмездной основе, то оно становится личной собственностью получателя. Второй из пары не вправе претендовать на такое имущество.

  2. Квартира, принадлежащая мужу до вступления в семейный союз, принадлежит только ему. Жена не обладает преференциями в отношении жилплощади.
  3. Любое достояние, приобретенное в браке за счет затрат из единого бюджета, переходит в совокупное обладание партнерами (ч.1. ст.256 ГК РФ).

    Что-либо предпринять в отношении недвижимости или машины без согласия на то второго человека не получится.

Общее владение оказывает влияние на порядок и условия в части распоряжения квартирой, поскольку имеет ряд важных отличительных признаков:

  • продать, подарить, оставить в наследство объединенный скарб можно исключительно при одобрении на действие второй стороны;
  • отдельно взятый обладатель выступает продавцом.

Вышеперечисленная характеристика не означает, что продать недвижимость или ее часть своему мужу или жене невозможно. Однако для проведения сделки потребуется перевести жилплощадь из общей в долевую собственность.

Но и здесь есть свои тонкости, которые следует учитывать.

Если жилище относится к единоличному владению одного из спутников жизни, то сделка по продаже в пользу другого благоверного будет происходить по общепринятым установкам гражданских норм.

Как продать жилплощадь жене/мужу, нажитую в союзе

Едино обретенное имущество всегда разрешено перерегистрировать в долевое владение. Не запрещается совершать действие как во время отношений, так и после развода. При двустороннем консенсусе на разделение собственности по частям, оба фигуранта обращаются в отделение реестра с прошением о регистрации указанных объемов долей.

После распределения недвижимости по частям, каждый вправе распоряжаться своей долей по собственному желанию, в том числе и продать второму супругу.

Но в такой ситуации возникают значительные сложности по факту дачи согласия, а именно:

  1. Для реализации доли одной из сторон все равно потребуется заверенное нотариусом согласие другой.
  2. Получается, что партнер выдает согласие в свою же пользу. Потому как одновременно выступает и в роли приобретателя.

Также получается, что покупаемое жилище снова становится общим владением.

То есть при осуществлении такой продажи становится виден пробел в действующем праве, когда оба партнера параллельно считаются и продавцом, и приобретателем.

Законодательные нормы не разрешают совмещенности участников в одном индивиде. Поэтому проведенная процедура может быть впоследствии оспорена и расценена как неправомерная причастными лицами.

Таковыми вправе выступать бывший супруг после расторжения союза, а также госорган, заметивший желание сторон прикрыть реальное имущество (например, при объявлении несостоятельным заранее производится перевод добытого скарба на жену).

Однако не стоит расстраиваться, поскольку легальный способ реализации недвижимости в пользу второй половины все же существует.

Для этого необходимо следовать нижеследующему плану:

  • обратиться в Росреестр с заверенным документом о перераспределении частей в одинаковой величине или регистрации нажитого исключительно в пользу кого-то из участников (второй способ последующих действий не повлечет, если партнер выплатит половину причитающейся суммы за жилье.

    Способ подходит при скором расторжении брака при купленной в ипотеку квартире.

    То есть уходящий партнер больше не желает быть созаемщиком и отказывается от последующих претензий на жилплощадь, однако ему компенсируется понесенные им затраты по вложениям в жилищный кредит за более ранний период);

  • получив выписку из реестра о распределении частей, необходимо заключить брачный контракт с указанием в тексте документа прерогатив раздельного распоряжения имущественным скарбом. Действие поспособствует определить часть каждого в личное обладание;
  • оформить соглашение о купле-продаже без разрешения другой стороны;
  • вновь осуществить постановку на учет преференции обладания в уполномоченном учреждении и получить соответствующие документы.

Данный метод иллюстрирует непростой процесс, поскольку потребует долгого нахождения и урегулирования отношений с государственными структурами.

При обращении в реестр и решении оформить все в единоличное владение представляет собой скрытую сделку реализации. Также таким примером послужит предусмотрение условия перехода прерогативы владения к одному из партнеров в случае расторжения брака.

Однако заключение брачного соглашения обладает рядом значительных минусов, на которые стоит обратить внимание заранее:

  1. При доказательстве конкретных условий документ может быть оценен как ничтожный после бракоразводного процесса. Формально переход в одни руки общими усилиями нажитой имущественной массы нарушает интересы другого индивида.

  2. При наличии претензий довольно проблематично получить возмещение потраченных финансов, поскольку процедура производится неофициально.

Таким образом, распределив общее имущество по долям, супруги смогут реализовать преференцию передачи в собственность одного из них.

Продажа квартиры, находящейся в личном владении и купленной до создания семьи

Все имущество, обретенное до создания семьи, принадлежит его законному обладателю. Последний вправе распоряжаться им по своему усмотрению, не спрашивая одобрения партнера. То есть найти покупателя и реализовать преференцию по распоряжению недвижимостью.

При принятии решения продать квартиру своему супругу надлежит выполнить следующий порядок действий:

  • составить и оформить с соблюдением надлежащих требований договор по реализации, указав в нем конкретную стоимость;
  • посетить отделение реестра или МФЦ для регистрации перехода преференции собственности, приложив к обращению необходимый список документации;
  • получить свидетельство с указанием нового владельца. 

Помимо заявления в регистрирующее учреждение предоставляются:

  1. Соглашение о купле-продаже.
  2. Удостоверение личности заявителя.
  3. Заявление на специальном бланке, полученном от сотрудника.
  4. Акт приема-передачи недвижимости. Оформляется в свободной форме в БТИ.
  5. План квартиры, кадастровый паспорт.

  6. Документация, доказывающая факт правомерного владения.
  7. Квитанция об оплате госпошлины. Ее размер на данный момент составляет 2 тыс. рублей.

ВНИМАНИЕ !!! Все необходимые документы предоставляются в двух экземплярах, один из которых затем остается в правоустанавливающей организации, а другой – находится у нового обладателя недвижимости.

Однако и при этом методе распоряжения стоит предусмотреть переход имущества в единоличное обладание. Поскольку, находясь в браке, квартира поступит вновь в разряд совместно нажитого имущества.

Признание личным имуществом

Еще одним легальным способом перехода квартиры во владение одним из партнеров является признание недвижимости личным. Подобное использование преференций не такое частое.

Доказать, что имущество, приобретенное в браке, является собственностью кого-то одного можно лишь в судебном порядке при наличии следующих обстоятельств:

  1. Был проведен капитальный ремонт помещения из личных сбережений одного из партнеров. В качестве доказательств предоставить отчет по квитанциям с понесенными расходами с обязательным указанием оплатившего лица. Например, при оплате услуг подрядчиков с персонального счета посредством банковского перевода.

  2. Именно продавец израсходовал большую часть средств на погашение жилищного займа. Так, молодожены Скворцовы приобрели однокомнатную квартиру по ипотеке. Первоначальный взнос и последующие платежи осуществлял муж и в итоге вложил из индивидуального счета, открытого до брака, 75% от всей стоимости жилища.

    Факт открытия депозита до вступления в семейный союз доказывается выпиской из финансового учреждения.

Как поступить, если опасаетесь брачного договора

Российская практика применения брачных контрактов невелика и многие довольно категорично относятся к этому документу.

Не желая составлять документ, можно поступить так:

  • осуществить выделение долей в общем имуществе;
  • подарить свою часть близкому родственнику;
  • родственник продаст недвижимость вашей супруге.

Однако с таким методом стоит быть еще аккуратнее.

Поскольку не всегда одаряемое лицо впоследствии желает расстаться добровольно с предметом дара (лучше полагаться на действительно близкого человека).

А доказать в суде недействительность процедуры дарения оказывается довольно сложно.

В качестве заключения к вышеизложенному перечислим ключевые сложности, возникающие при реализации квартиры в пользу одного из партнеров:

  1. При распоряжении общим имуществом нужно одобрение на совершение действий другой стороной. То есть выдача разрешения на продажу для самой себя.
  2. Находясь в браке, квартира все равно поступит в общее имущество. Нет юридического смысла совершения сделки.

  3. Совпадают фактически продавец и приобретатель. Это может вызвать подозрения налоговых органов и рассматриваться ими как метод ухода от уплаты сборов.

Намного лучше дело обстоит при продаже добрачного имущества или полученного на безвозмездной основе.

Таким образом, в законодательстве нет прямого запрета на проведение сделки, но и юридического смысла она не имеет при определенных условиях. Продать своему мужу или жене недвижимость можно заключив брачный договор, разделив имущество на доли, подарить свою часть другому человеку, а он впоследствии продаст супруге.

А в общем такие действия вызывают интерес и подозрения со стороны официальных учреждений, что может повлечь отказ в регистрации процедуры. Потребуется доказывать доброжелательность своих намерений, а не уход от ответственности перед государством.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-suprugu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть