Купля продажа квартиры в браке

Содержание

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Купля продажа квартиры в браке

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Как купить квартиру в браке и при разводе остаться ее единственным собственником

Купля продажа квартиры в браке

Люди, которые, как говорится “не первый раз замужем”, чаще всего уже научены негативным опытом дележа нажитого имущества. К имущественным вопросам вообще следует подходить осторожно. И даже, если сейчас отношения с супругом идеальны, думать о возможных убытках все равно нужно, особенно если вы из недвижимости что-то покупаете или продаете.

Все купленное в период брака, неважно, на кого конкретно из супругов оформлялась покупка, будет совместно нажитой собственностью обоих. Самым чистым в юридическом плане подходом к тому, как купить квартиру и в случае развода остаться ее единоличным собственником, будет составление брачного контракта.

Оформить его можно как до свадьбы, так уже и в браке, в частности перед непосредственной покупкой недвижимости. Именно брачным контрактом можно прямо установить, что купленная квартира при разводе остается за женой или мужем, и второй на нее не претендует. Брачный договор следует заключать в нотариальной форме.

Если вами уже был составлен ранее брачный договор, но принадлежность покупки квартиры в случае развода им не определена, можно новый договор не составлять, а лишь составить к уже существующему допсоглашение, которым и установить, в чьей из супругов собственности будет купленная недвижимость.

Однако допсоглашение следует также оформить нотариально, чтобы оно имело законную силу. Второй вариант купить в браке квартиру и при разводе остаться ее единственным собственником заключается в оформлении купли-продажи на кого-то из третьих лиц, кому вы полностью доверяете, и последующим оформлением дарственной от этого человека на вас.

Лучше привлекать для такой цепочки сделок кого-то из близких родственников (мать, отца, сестру или брата), чтобы при дарении не возникало обязанности платить 13-типроцентный налог от стоимости дара.

По правилам, то, что подарено кому-то из супругов (в браке или до него) в собственность совместную не превращается, а остается собственностью личной. Поэтому на такой дар второй супруг при разводе претендовать не может.

Вместо дарственной родственник может сделать вас официальным собственником и через завещание.

Однако завещание вступит в силу только после его смерти, а до этого он может завещание изменить или вовсе отменить, как и завещать недвижимость кому-то другому.

Кроме того, если супругу станет известно, что это вы давали сначала деньги на покупку квартиры тому, от кого в последствии эту же квартиру и получили по сделке дарения, он может эти сделки оспорить по мотиву того, что покупка совершалась на совместно нажитые деньги, то есть и его тоже.

Чтобы выиграть суд, вам придется доказать сначала, что деньги у родственника, который сначала купил, а после вам подарил квартиру, были его собственные.

Доказать – значить представить суду наглядные официальные документы, например, выписки с открытого на родственника банковского счета, подтверждающие снятие некоторой суммы и расписка с примерно такой же суммой о внесении им денег за квартиру.

Если вы снимите деньги на квартиру со своего счета, о котором супруг знает, он при оспаривании сделок продажи-дарения будет ссылаться на это.

И если деньги на этом счету не были вашими личными (скопленными до брака или доставшиеся как наследство), значит они были совместным имуществом.

Следовательно супруг вправомочен претендовать на половину квартиры или получение равнозначной компенсации от вас.

Покупка родственником недвижимости и последующее ее дарение на вас, как схема, опасна еще и тем, что в случае, если вы не единственный наследник, то не успев оформить дарственную или завещание на вас перед смертью, квартиру в собственность получат и другие наследники наряду с вами. Есть и еще одна схема покупки квартиры в браке, но с возможностью остаться ее единственным собственником при разводе. Квартиру нужно купить на деньги личные или подаренные вам.

Деньги тоже можно дарить. И если речь о крупной сумме, всегда желательно составлять официальный, желательно нотариально удостоверенный договор. Но можно и простой письменный договор, поскольку законом нотариальное удостоверение дарения не устанавливается в качестве обязательного.

Если личных денег для покупки нет, и в дар их тоже вам никто не предоставил, но опять же есть родственник, которому вы полностью доверяете, можно купить квартиру на те деньги, которые у вас есть, а с родственником составить дарственную дарения денег на примерно такую же сумму задним числом.

То есть на деле должно получаться, что недвижимость вы приобрели на личные, то есть подаренные вам деньги. Если договор дарения денег вы подпишите числом настоящим, схема будет слишком явная и легко раскрываемая. В принципе данная схема не законна сама по себе.

И об этом нужно помнить. Вы рискуете тем, что если супруг будет оспаривать сделку, он может ходатайствовать в суде о назначении экспертизы договора дарения денег. И экспертиза легко установит, что составлен этот договор недавно, а не тем числом, которое в нем фигурирует.

Поэтому здесь нужно все объективно взвесить. И если вы полагаете, что супруг предпримет все возможные меры, чтобы претендовать на квартиру, лучше так не рисковать.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zakoniporydok/kak-kupit-kvartiru-v-brake-i-pri-razvode-ostatsia-ee-edinstvennym-sobstvennikom-5d4406eb1e8e3f00ad071b4d

Покупка квартиры в браке на одного из супругов – как и на кого лучше оформить квартиру в собственность

Купля продажа квартиры в браке

При покупке квартиры в браке она автоматически становится совместной собственностью супругов. Об этом говорится в ст. 34 СК РФ. Не имеет значения, на кого она оформлена: при разводе все будет делиться поровну.

Но есть несколько способов обезопасить себя, особенно если недвижимость приобретается за собственные добрачные деньги.

Рассмотрим, как будет делиться квартира в случае развода и что делать супругу, чтобы оставить ее при себе.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления недвижимости в браке

Как говорилось ранее, вся недвижимость, купленная с момента регистрации заключения до расторжения брака считается совместной собственностью супругов. Если муж купил квартиру и оформил на себя, это роли не играет: при разделе жена сможет получить свою часть.

Даже если второй супруг на момент покупки квартиры не работал, суд поделит все поровну (ст. 39 СК РФ). Могут выделить и большую долю, действуя в интересах ребенка, если он остается с ним.

Вывод: некоторым бывает обидно, если только один человек старался все делать для семьи и зарабатывать деньги, а второй супруг не прикладывал никаких усилий, но при разделе получает половину имущества. По закону оно считается общенажитым. Но есть несколько способов, которые позволят не делиться и сохранить недвижимость и после развода.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Покупка квартиры в браке: как обезопасить себя

О собственной безопасности желательно позаботиться еще до покупки недвижимости в браке. Обезопасить себя можно несколькими способами:

  1. Оформить брачный договор.
  2. Купить квартиру через третье лицо.
  3. Оплатить недвижимость личными деньгами, накопленными до брака.

Есть и другие способы, но они менее безопасны. Разберемся в каждом из них подробно.

Оформление брачного контракта

Ст. 40 СК РФ позволяет заключить брачный договор, и тогда вместо законного режима собственности в семье будет действовать договорной. Контракт заключается до регистрации или во время брака. В первом случае он вступает в силу только после заключения брака в загсе.

Важно! Брачный контракт актуален, если квартира приобретается в ипотеку, и супруг хочет сохранить ее в случае развода. Второй супруг не сможет претендовать на недвижимость, но ему и не придется выплачивать долг банку, как созаемщик он не привлекается. Договор должен быть удостоверен нотариусом.

Как заключить брачный договор?

Для оформления брачного договора нужно заранее договориться, какую информацию он будет содержать. Желательно сначала составить его проект, согласовать друг с другом, и только после этого оформлять окончательный вариант контракта. В нем указываются только особенности финансовых и имущественных правоотношений в семье. Личные отношения он регулировать не может.

Как оформить договор:

  1. Согласовать содержание документа, составить окончательный вариант в трех экземплярах.
  2. Обратиться к нотариусу и подписать контракт в его присутствии. Он должен поставить подпись и печать.
  3. Предъявить договор в банк, если квартира покупается в ипотеку.

За нотариальное удостоверение уплачивается пошлина согласно ст. 333.24 НК РФ – 500 руб. Если нотариус самостоятельно составляет контракт и предоставляет иные технические услуги, это оплачивается отдельно.

Важно! Договор не может содержать положения, ограничивающие дее- и правоспособность, регулирующие неимущественные отношения, ухудшающие положение одной из сторон.

Образец брачного договора
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Покупка через третье лицо

Жилье, приобретенное в браке одним из супругов за личные средства, можно оформить на близкого родственника или иное доверенное лицо. Фактически это выглядит так:

  1. Супруг выбирает квартиру, договаривается с родственником или другом, который будет выступать в качестве покупателя.
  2. Заключается договор купли-продажи, где покупателем фигурирует друг. Деньги же на покупку выделяет супруг.
  3. Недвижимость регистрируется на друга, но в квартире живут супруги.

Совет юриста: этот вариант небезопасен, лучше так не рисковать. Приятель в любой момент может выгнать супругов из квартиры, так как по документам собственником будет именно он.

Есть и другой вариант. Друг может купить квартиру, деньги выделит один из супругов, на которого впоследствии оформится договор дарения. Согласно ст.

36 СК РФ, имущество, полученное в браке по дарственной, разделу не подлежит.

Здесь тоже есть опасность: если в браке будет существенно увеличена стоимость недвижимости за счет общих средств, ее могут признать совместной собственностью и поделить (ст. 37 СК РФ).

Как оформить договор дарения?

Для оформления дарственной нужно:

  1. Составить договор и подписать его.
  2. Подать договор и остальные документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  3. Получить новую выписку из ЕГРН и договор с отметкой о регистрации через 7-9 рабочих дней.

Нотариальное удостоверение требуется лишь в том случае, если дарится доля или одна из сторон сделки недееспособна. Но стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят, чтобы сделка была проведена максимально правильно.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Покупка квартиры в браке за личные деньги

Если у супруга есть деньги, накопленные до брака или подаренные кем-либо в браке, он может купить на них квартиру. При разводе она делиться не будет. Даже если второй супруг захочет поделить, можно доказать, что покупка совершена на добрачные или подаренные средства.

Как доказать?

В качестве доказательств можно использовать:

  1. Договор дарения денег. По закону оформлять его письменно необязательно, но в этой ситуации он не помешает.
  2. Справкой по банковскому счету, которая подтвердит дату поступления денег до заключения брака или по договору дарения.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Другие способы

Есть и другие способы, которые позволят оставить квартиру, купленную супругами, только одному из них в случае развода. Но они менее безопасны:

  1. Договориться со вторым супругом об оформлении соглашения о выделении долей с последующим дарением доли. Сначала он может согласиться на это, но потом отказаться от договоренностей, и квартира будет в совместной собственности.
  2. Договориться о заключении брачного контракта после покупки недвижимости. Здесь та же самая ситуация: второй супруг может передумать.

Совет юриста: устная договоренность не имеет юридической силы. Лучше оформить все документы до покупки квартиры, чтобы потом не делить имущество.

Если квартира берется в ипотеку

По умолчанию при ипотеке оба супруга выступают в качестве заемщика и созаемщика. В случае развода долг и квартиру суд поделит, либо придется ее продавать и гасить задолженность перед банком. Могут оставить и одному из супругов с условием компенсации доли второго.

Чтобы не пришлось делить недвижимость, лучше заранее оформить брачный договор. Право собственности в браке на квартиру будет принадлежать заемщику, и жилье не будет делиться и при разводе.

Если продается добрачная недвижимость и покупается новая

Иногда люди продают добрачное жилье после вступления в брак, чтобы расширить жилплощадь. Если денег полностью хватает на покупку новой недвижимости, и есть подтверждение расходов, суд делить ее не будет.

Если же часть денег на покупку докладывается из общих средств, ее поделить можно. Не стоит забывать и про ст. 37 СК РФ, согласно которой личную собственность супруга могут признать общей, если в браке за счет общих денег существенно увеличилась стоимость жилья.

Совет юриста: если не хочется проволочек с разделом, желательно сразу оформить брачный договор. В таком случае не придется доказывать в суде, что недвижимость куплена за счет средств от продажи добрачного жилья.

Налоговый вычет при покупке квартиры в браке

С начала 2014 года при покупке недвижимости одним из супругов оба могут оформить налоговый вычет в размере 13% от затраченных средств. Возврат доступен только для плательщиков НДФЛ, а предоставляется с суммы до 2 000 000 руб. Если квартира стоит больше, при расчете будет использоваться максимальный размер – 2 000 000 руб. Вернуть обратно получится только 260 000 руб.

Даже если оформить квартиру на жену, муж сможет получить вычет через работодателя или ИФНС. Возможно и распределение вычета в равных долях, когда его оформляют оба супруга.

Какие нужно учитывать моменты:

  1. Если вычет оформляется только на одного супруга, второй сможет получить его в дальнейшем при покупке другой недвижимости.
  2. Распределение вычета между супругами возможно, если оба официально трудоустроены и платят НДФЛ.
  3. Для оформления вычета понадобится договор купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры.

Пример:

Ольга купила квартиру стоимостью 3 000 000 руб., будучи в браке. Она может получить вычет в размере 260 000 руб. от суммы 2 000 000 руб. Также право оформления вычета есть и у ее супруга. Если они его поделят, каждый получит по 130 000 руб. в итоге.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как купить квартиру в браке: пошаговая инструкция

Еще перед выходом на сделку нужно определиться, на кого оформить квартиру, при желании заключить брачный договор. При отсутствии договора понадобится нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Дальнейшие действия выглядят так:

  1. Супруг находит квартиру, договаривается с продавцом.
  2. Подписывается договор купли-продажи в трех экземплярах.
  3. Передаются документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать и через МФЦ.
  4. Через 7-9 рабочих дней регистратор выдаст ДКП с пометкой о регистрации, выписку из ЕГРН.

Примечание: договор купли-продажи нужно оформлять на супруга, которому достается имущество по брачному контракту, если он есть. Если в контракте указано, что имущество принадлежит только тому, на кого оформлено право собственности, нужно договориться обо всех деталях заранее.

и образец договора

В договоре купли-продажи необязательно указывать наличие брачного контракта, к сделке он никакого отношения не имеет. Но контракт понадобится в дальнейшем для регистрации. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, нотариальное согласие обязательно, если сделка подлежит госрегистрации. Если есть брачный договор, оформлять согласие не придется.

Какая информация в нем должна быть:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж.
  3. Стоимость, порядок и срок оплаты квартиры.
  4. Права, обязанности и ответственность сторон.
  5. Дата составления, подписи участников сделки.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для сделки понадобится:

  • договор купли-продажи;
  • паспорта покупателя и продавца;
  • брачный договор или нотариальное согласие супруга на покупку;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Желательно запросить у продавца справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных.

Госпошлина

Физлица платят за регистрацию сделки 2 000 руб., организации – 22 000 руб. Обязанность по уплате пошлины возлагается на покупателя.

Ответы юриста на частые вопросы

Муж покупает квартиру и оформляет на себя. Мы уже не живем вместе, но не разведены. Могу ли я ее поделить при разводе?

Теоретически раздел возможен, но, если муж докажет, что на момент покупки вы уже не жили вместе, квартира останется только с ним.

На кого оформлять квартиру, если муж в долгой командировке? Есть брачный контракт, по условиям которого недвижимость принадлежит супругу, на которого она оформлена. Он выступает против этого.

Вы можете оформить недвижимость на себя.

Супруг может оформить доверенность на другого человека, если хочет, чтобы квартира принадлежала только ему. Доверенное лицо будет участвовать в сделке от его имени.

Супруг знает о существовании брачного контракта, поэтому его положения для него не должны быть новостью.

До брака накопил 3 млн., сейчас женат. Как купить квартиру, чтобы жена не претендовала?

Вы можете оформить брачный контракт. Но в данной ситуации он необязателен: даже если супруга решит поделить имущество, вы сможете доказать, что оно было куплено на добрачные деньги.

Можно ли оформить квартиру на ребенка? Что для этого нужно?

Понадобится согласие второго супруга на покупку. Ребенок будет выступать покупателем, но от его имени должен действовать один из родителей. В дальнейшем право собственности регистрируется на несовершеннолетнего. Разрешение органа опеки не нужно.

Недавно жена купила квартиру и оформила ее на себя. Покупка была за общие деньги. Будет ли делиться жилье в случае развода?

Да. При отсутствии брачного контракта имущество поделит поровну.

Заключение эксперта

  1. Если квартира покупается в браке и оформляется на одного супруга, и нет брачного договора, при разделе все будет поделено между супругами.
  2. Если есть брачный договор, недвижимость делится согласно его условиям, и может достаться только одному супругу.
  3. Если жилье приобретается за добрачные деньги, в случае развода раздела не будет, если супруг докажет факт покупки за заранее отложенные средства до брака.
  4. Чтобы избежать раздела, стоит заключить брачный договор.
  5. Недвижимость, полученная одним из супругов по безвозмездной сделке в браке, разделу не подлежит.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-v-brake-na-odnogo-iz-suprugov

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Купля продажа квартиры в браке

Нужно понимать, что любая недвижимость, приобретенная в период брачных отношений, является совместно нажитым имуществом.

Многие пытаются обезопасить себя от притязаний супруга, подписывая брачные договоры, которые предполагают согласие двух сторон о закреплении определенной недвижимости за конкретным лицом после развода супругов.

Однако существует большой риск того, что подобный договор будет впоследствии оспорен. Поэтому брачный договор не панацея.

Существуют такие формы передачи недвижимости в собственность, как дарение или завещание. Например, если одному из супругов квартиру подарил близкий родственник или друг, то после развода она останется при этом супруге.

Опять же при условии, что подобную сделку будет невозможно оспорить. Например, если Вы провернули это через третье лицо, незнакомца, то легко можно будет доказать, что по факту это было не дарение, а купля-продажа.

С завещанием примерно аналогичная история.

Еще недвижимость можно приобретать через юридическое лицо. Но нужно сделать так, чтобы было невозможно доказать, что вы владеете этим юрлицом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:

Заключить брачный договор – лучшее средство определить собственника недвижимости. Если супруга не согласна на брачный договор, то сработают другие варианты.

  1. Договор дарения денежных средств на конкретную цель – покупку квартиры, дома и т. д. (можно даже адрес указать). Заключить его лучше у нотариуса между одним из супругов и его родственником. В договоре должно быть указано, как именно будут переданы деньги. Вообще лучше, если эти деньги пройдут безналом по счету. Все подаренное в браке, как и купленное на подаренные деньги, является личным имуществом супруга и разделу в случае развода не подлежит. Это самый быстрый вариант.
  2. Целевой договор займа. Может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса. В договоре надо указать срок возврата займа по первому требованию, но не позднее 10-15 лет. После расторжения брака погасить долг единолично. Погашенный лично долг позволяет впоследствии через суд оставить всю собственность на одном из супругов. Но не сработает, если оформлено по ½ доле. В этом случае можно взыскать с супруги половину денег за недвижимость. Минус в том, что этот вариант подходит, если всецело доверяешь человеку. А если нет, то лучше сразу в момент подписания займа взять с него расписку, что все деньги получены.
  3. Оформить недвижимость на свое ООО, которое было у одного из супругов до брака. В этом случае ООО, как и все его имущество, не делится.
  4. Оформить покупку на родственника, после чего по договору дарения переоформить на одного из супругов. Главное – деньги по счетам этому родственнику не переводить, чтобы сделку не признали мнимой. Но имейте в виду, что если недвижимость дарят не родители, то придется заплатить налог с ее кадастровой стоимости.

В Вашей ситуации нельзя оформлять ипотеку, так как даже добрачная ипотека (не говоря уже о брачной), оплаченная в браке, делится пополам: либо платежами, либо долей в квартире (в зависимости от обстоятельств).

Договор купли-продажи между родственником и одним из супругов не спасет ситуацию, так как это возмездная сделка в браке. То есть квартира будет подлежать разделу при разводе. Завещание здесь также не вариант, потому что неизвестно, что будет после смерти родственника: могут возникнуть наследники и забрать Вашу собственность.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

10 фактов о брачных договорах

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Для того чтобы обезопасить покупку недвижимости от притязаний супруга или супруги, в первую очередь необходимо составить брачный договор (либо соглашение), в котором будет указано, что какие-то объекты недвижимости будут принадлежать одному из супругов или им совместно (то есть по согласию сторон). Если есть соглашение, в котором четко сказано, что все купленное в браке будет принадлежать конкретному супругу, то так этот супруг себя и обезопасит. Тогда он (или она) потом сможет без лишних затрат продать, подарить или завещать объект недвижимости.

Если недвижимость куплена уже в браке, но такого соглашения между супругами не было, то по закону каждому супругу принадлежит половина.

В таком случае один из супругов может обратиться в суд с целью определить доли, а затем уже продать или подарить свою долю второму супругу.

Но лучше всего изначально подписать соглашение о том, что и кому принадлежит вне зависимости от того, что было приобретено в браке.

Тем не менее необходимо помнить, что брачный договор теоретически можно оспорить – все в руках опытного юриста.

Основанием для признания его недействительным может являться мнимость или заведомая кабальность сделки, то есть если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодное положение. Например, если все имущество отходит одному из супругов.

Ущемление прав ребенка также можно использовать как основание для расторжения БД. Поэтому очень важно правильно составлять этот договор.

Отвечает адвокат, руководитель практики семейных споров адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Елена Овчинникова:

Ст. 33 Семейного Кодекса РФ закрепляет режим совместной собственности супругов, то есть имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Исключение составляет личное имущество каждого из супругов. К нему относится:

  • имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

Наряду с режимом совместной собственности законом предусмотрен также режим договорной собственности. Реализуется он посредством заключения брачного контракта, в котором супруги могут изначально обезопасить себя от притязаний супруга или супруги на имущество, приобретенное в браке, и установить договорные условия владения им.

При совершении сделок перехода права собственности (дарение, купля-продажа) право собственности на объект недвижимости переходит с момента государственной регистрации.

В настоящее время очень часто используется такая схема: недвижимость покупается на одного из родителей супруга и затем с помощью договора дарения переходит в собственность мужа или жены.

Если будет составлено завещание, право собственности перейдет к наследнику только после смерти наследодателя. Самостоятельно распорядиться недвижимостью до открытия наследства будет можно только при наличии нотариальной доверенности от собственника недвижимости на распоряжение этой недвижимостью.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Прежде всего, если у Вас есть возможность оформить покупку на близкого Вам человека, стоит остановиться на этом варианте. Это могут быть Ваши родители, братья, сестры или близкие друзья.

Главное условие – Вы должны доверять этому человеку как самому себе. Затем по истечении некоторого времени (минимум года) этот человек может подарить Вам недвижимость.

В этом случае Ваша вторая половина уже не сможет претендовать ни на что после развода.

Здесь нужно учесть, что если квартиру Вам дарит родственник, Вы освобождаетесь от уплаты налога. Если подарок исходит от Вашего друга, то Вам (как получателю подарка) придется заплатить налог 13% от стоимости имущества.

Я бы рекомендовала остановиться именно на дарении, если речь идет о родственниках.

Если же Вы доверились другу, то варианта два: либо ждать пять лет (тогда налог платить не придется никому), либо оформлять куплю-продажу или дарение квартиры.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Анна Чукина:

Если недвижимость была приобретена до вступления в брак, то такое имущество является личной собственностью каждого из супругов и дополнительного оформления не требует.

При расторжении брака добрачное имущество не подлежит разделу, то есть второй супруг не сможет претендовать на эту квартиру.

Также супруг не сможет иметь притязаний на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству.

А вот имущество, приобретенное супругами во время брака за счет совместно нажитых средств является их совместной собственностью.

Если недвижимость была приобретена в браке на личные средства одного из супругов либо на подаренные ему денежные средства и этот супруг желает, чтобы эта недвижимость была его личным имуществом, то надо оформить брачный договор. В нем следует указать, какое имущество является личной собственностью каждого из супругов.

Если по каким-то причинам заключение брачного договора невозможно, то можно оформить и нотариально удостоверить договор дарения денежных средств, в котором следует указать цель, для которой предназначены деньги (покупка недвижимости).

В договоре надо прописать, что деньги дарятся лично супругу, а не его семье.

Однако такой способ оформления недвижимости в личную собственность одного из супругов является рискованным, так как судебная практика по делам о разделе имущества супругов, оформленного таким образом, неоднозначна.

По этой причине лучше оформлять не договор дарения денег на покупку недвижимости, а договор дарения недвижимости. Например, если родители или другие близкие люди хотят подарить Вам деньги, чтобы Вы купили на них квартиру, то лучше будет, если они купят ее на свое имя, а потом оформят дарственную на Вас.

Следует иметь в виду, что, согласно статье 37 Семейного кодекса, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака другим супругом были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой недвижимости (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Такие ситуации встречаются довольно часто, причем как в молодых семьях (например, когда недвижимость приобретается на денежные средства родителей одного из супругов), так и в сложившихся парах (когда покупка недвижимости оплачивается средствами, доставшимися одному из супругов в качестве наследства, подарка или от продажи безвозмездно полученного объекта недвижимости). На практике наиболее часто встречаются три способа покупки недвижимости, чтобы на нее не претендовал супруг.

  1. Брачный договор, в соответствии с которым супруги изменяют установленный законом порядок общей совместной собственности как в отношении всего имущества, так и в отношении конкретного объекта недвижимости. Брачный договор заключается в нотариальной форме и может быть изменен по соглашению сторон в любое время.
  2. Покупка по договору в пользу третьего лица. Это форма договора, сторонами в которой выступают продавец, покупатель и третье лицо. Собственно, на имя третьего лица и приобретается недвижимость, и оно становится собственником недвижимости на безвозмездной основе. Классический пример – покупка квартиры бабушкой или дедушкой на имя внука.
  3. Покупка на близкого родственника с последующим дарением от этого родственника – распространенная практика, предусматривающая два регистрационных действия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_obezopasit_ee_ot_prityazaniy_supruga/7119

Разбираемся в каких случаях в 2021 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Купля продажа квартиры в браке

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. В каких случаях нужно согласие супруга

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте.

На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами.

Конечно, имена изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только на одного супруга — требуется согласие второго супруга (даже бывшего).

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из них. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба.

Также потребуется согласие бывшего супруга, если квартира куплена в браке, но не разделена супругами после развода. В данной ситуации совместная собственность «не пропадает», просто бывшие супруги стали участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ.

И нет срока давности, по истечении которого можно продать без согласия бывшего супруга. Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ срок давности составляет 3 года, но он исчисляется не с момента развода, а с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права — п.

1 ст. 200 ГК РФ.

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Исключение №2: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке.

Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке.

В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.

Исключение №3: Если оба супруга являются собственниками и перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять свои согласия. Доверенному лицу достаточно предоставить доверенность.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество.

Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Другие статьи

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Как выписаться из квартиры.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

    Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

    Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

    Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

    Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

  • Другие статьи

    С 2016 года при продаже квартиры начали требовать договор купли-продажи, заверенный у нотариуса. Обязательно ли заверять договор в вашем случае читайте здесь.Как заверить у нотариуса договор купли-продажи квартиры — инструкция в 3 этапа

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

    Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется.

    Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана.

    Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

  • Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/nuzhno-soglasie-supruga

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.